蔡照明:对当前地产市场的紧急判断

【破案】两条热点新闻埋下的隐秘线索

这两天买房人估计心里又发毛了,两个热点信息让你坐不住了:一个是恒大等地产公司线上卖房如火如荼;另一个是一线城市土地市场又火起来了。

前者说明,疫情压抑的购买力开始反弹,马上要进入一个市场反弹期;

后者说明,开发商普遍看好后市,才踊跃拿地,地价必然推动房价,房价又要涨了!

以上两个判断对吗?

我们今天就通过对以上两条信息的分析,作为线索,来破解当前的地产市场,到底是要火了,还是要虚火了?

对第一个问题,准确的表述如下,见官方媒体:

蔡照明:对当前地产市场的紧急判断
我想,如果你是个买房人,你自己可以判断出这是不是真的,先问自己一个问题:

在一个月前的那个时候,回想下当时心情,你会去买房子吗?会在三天之内就去买了房子吗?

 

当然也有会的,那就是一种可能,就是这个楼盘太便宜了,都白菜价了,还看啥看,根本不需要看就可以做购买决定了。

 

那这样的情况会出现吗?

有这么样的开发商吗?

当然也可以有,恒大就给出很大的折扣呀。

好了,我们再来看看这个折扣有多大?

有的说很大,有的说没有,是噱头。

我不知道。

但,不知道也依然可以向下分析。

我们来看看恒大去年的利润率,还没公布,但上半年的有,卖了2270多亿,净利润270多亿,净利润率约12%。

 

好了,根据以上信息,我们就可以得出两种可能情况,一个是大折扣假的,因为恒大如果平均降价多于12%,他就是亏钱的,这个可能吗,不赚钱的生意谁干?

当然也有人干,那就是另一个可能,就是恒大资金链紧,短暂救急;当然这种情况,被恒大否认了。

还有没有可能?

不缺钱、亏钱也卖,也是有的,这种叫出血大甩卖。

如果恒大甩卖,这又是什么意思,什么市场信号?

很多地产专家出来说,说恒大此举给了地产市场极大信心,我想问你,这是给市场信心,还是没有信心?

 

综上,两种情况,如果恒大的业绩是假的,那么此举给不了市场信心;如果此举是真的,真的是低价甩卖,作为一个龙头企业,还是、更是给不了市场信心。

 

说明白了吗?

至于真假我有个调查,怕影响企业声誉,我也讲情面,答应过人家不公开了,所以大家如果想知道,可以回复“我相信蔡照明的话”,给你看调查结果。

 

下面我们再来看第二个线索

土地市场是不是火爆了,大家都开始抢地了,表示房价要涨?

这几天的土拍市场很火的新闻很多,比如上海一块300多亿的地卖了,总投资要过千亿的;北京16块地卖出去了,也卖了500多亿,还有两次70多轮的争抢。

是的,这都是真的。

但真的就说明了土地市场火吗?

 

我们来走近看看。

上海的这块地,位于徐汇滨江西岸的核心金融港板块,由28块地合并在一起的巨无霸地块,有着一段江岸线,可以说是上海这么多年没有的,未来也不会有的,如此大且位置好的一块地块。起价310.2亿,成交310.5亿。

北京这16块地除了两块共有产权两块限竞外,也有一个共同特征,都是往年市场少见的纯粹商品房,之前供应的多是市场上过量的两限房、共有产权房等政策房用地。同时,这次地块基本也没有远郊的地方。我还注意到,虽然经过多轮的争抢,但是最后价格并不高,相对于周边的房价推算。

 

所以你看到的火,是有着你想不到的原因的。

那么这个火能不能导致一些什么结论呢?

我们还要进一步来看。

看北京的这十六块地,如下表:

蔡照明:对当前地产市场的紧急判断
我们发现一个最大的原因就是,如果1月3号,疫情爆发之前,融创那块地不算的话,下来的都是国企或央企最后拿地。

从名字就可以看出,只有一个不知名的企业,海益嘉和名字起得像民企,一查才知道是山西交投下面的省属国企。

 

所以上面我们基本可以得出一个信息,都是国企在玩,其他企业并没有进场。

如果再看都是拿出各自城市里最好的地,你就更知道说明什么?

你们家如果有一天把压箱底的东西拿出来卖,你说说是说明你们家什么境况?

说明缺钱了。

为何缺钱?都去搞大基建了。

这又是真的吗?对我们地产市场又有哪些影响?说来话太长,你可以听我详细的录音吧。

 

你也可以说,我看到也有民企在里面参与竞争,不过最后都没拿到。没拿到说明出价低呗,出价低说明对未来预期不够看好呗。

不对,你还看到这几天有很多地产企业出来说,看好北京市场、看好上海市场、看好……

对的,他们说的不假。不看好,不拿地,怎么办?要继续下去,只有拿地;要拿地,只有看好。这也是宿命,因为他们只要继续玩下去,就必须看好。

 

房地产企业已经进入了一个多头思维的死胡同,没法回头了。

 

如果说,地产绑架中国经济,多头思维绑架中国地产。

 

所以我们会永远听到他们拿地、看好的消息,对他们不算谎话,就像读书人偷书不算偷,叫窃一样。

 

好了,我们如果对上面两个消息看完了,明白了。

还发现不是那么回事,那么我们就可以先不着急,我们心情放平缓下,进入我对今年楼市的冷静分析。

 

突然发现,要这样写下去,写完要1万字了,估计你会看累,我就不一个字一个字写了,我把思考的框架写在下面。

 

 

【预备知识】关于预测房价的4个知识点

(没时间,可跳过)

世界的复杂性。卫星好搞,经济模型难做。太空里变量少,后者复杂因素多。

在这么多年对地产趋势的跟踪中,发现:

 

1、趋势是被连滚带爬地被带出来的
2015年3月的深圳率先涨价,带动一波全国行情;之前的深圳,土地也稀缺、经济结构也好,华为腾讯平安等名企那时就很多,国家也放水、还搞去库存,地方每年投入地铁等基建也多,但房子就是难卖,价格低。3月突然出现的一个事,后来证明是假的,但把整个行情带起来了。2017年北京的涨价,一个人说了一句话,被30万人拿来放大。把本来调控向下的房价,一下子拉得暴涨。逼得市府出台了史上最严的317政策。

 

所以,亲戚买房的这个研讨班,为何要关注上面两个动作,盯住这两个线索?

因为恒大的胜利消息,如果不宣布得这么着急、离谱,也是有可能带动全年市场的。

 

2、趋势滚滚而来,但是在一个清晰的河道内,可以看到边界线框。
2019年小阳春,亲戚买房为何敢判断五一假期后会结束?因为知道原因,知道带动这一波的体块多大、在哪,这些原因一旦没了,就会停止。2018年、19年如何精准判断北京房价?因为知道有个底层的逻辑管着。这个逻辑,在这几年内,不管市场如何变化,都不会变,都是在起作用。

2020年,如果投资客不下场,靠刚需带动的市场是有限度的。如果改善下场,其带动的市场涨幅也是有个清晰界限的。

关键在于判断15%的投资客,会不会进场。

 

3、研究趋势,研究控场的,研究找到改变趋势的力量。
中国地产是政策市,政府主导。但2020是中央政府和地方政府,两个政府一起主导,因为“落实城市主体责任”。

一个给上限:不能涨;一个给下限:要活跃。

有了这组条件,针对具体城市,我们就可以推导出有用的结论。

要看二力作用结果,看看那个力量占主导,在哪个阶段主导。

 

4、观测工具:蔡照明热气球模型
此模型的精妙在于,把买卖市场和政府的金融、行政等政策,几组关系都包含进去;还把预期和现实也统一在这个热气球里。
蔡照明:对当前地产市场的紧急判断

【预测】2020到底有什么,可以改变趋势的力量?

2019年的趋势是什么?还记得吗?调控三年,房住不炒使多数城市房价下降,中小城市纷纷扛不住,要松动政策。

 

1月23号前——

我们看2020年,只看一对力的博弈

这就是中美贸易战导致的企业外迁等对经济的负面影响,对房价形成的向下压力

和房价连续3年下降积攒的上窜动力,以及货币放水、政策放松形成的上涨压力

——这上下两个力在角力,究竟谁占上风

 

那么,所有的问题都集中在对2020预期的争夺上。

1月23号之后——

这一切飘忽不定、公说公有理婆说婆有理的宏观预见,现在都提前决定了。

——由新冠肺炎定了。

 

突然,大家达成共识!

怎么讲?

此处略去2000字,可以听后面的语音,或加入买房学习小组,扫码咨询。

蔡照明:对当前地产市场的紧急判断
最新的会议说到了当前工作的复杂性,紧迫感,责任感。

眼下的工作思路是:

不靠地产拉动,靠投资拉动,大基建。

但大基建需要钱,钱从哪里来?

卖地。

 

不靠地产给经济打鸡血,靠地产输血!

 

要卖地价高,必使房价高;一高碰到中央政策的天花板,所以空间有限。

空间不够,不能够使投资客入场。根据【蔡照明的房价热气球模型】,市场热度不起来,房价大涨的逻辑走不通。(不排除小涨)

 

但机会在这里:

这些卖地热点城市和恒大是一样的,都是很务实的好领导,意图抢疫情后的第一波钱。

这就造成今年城市分化的第一个动作,后面的分化会接二连三。

没抢到第一波钱的城市,后面的基建项目就很难搞下去,项目不起来,后面也就没有持续投入,人才和资金就会流到别的城市,等于加速了这次城市分化。

 

问题是一线能抢,二线、三线、五线呢?

在哪买房?

答案清楚了吧

 

 

【问答】全年一直要问的两个问题

1、 那么通胀压力巨大,会不会带来放水到楼市,去推高楼价?
答:1)、投资客不这么容易被忽悠了,从我们调查看,大家对基本面都看得很明白了。

2)、有个阀值,就是如果地方一旦热起来,马上中央的紧箍咒会念起来。所以不会有大炒空间留给投资客,而一旦投资客不下场,不会有大的波澜。不懂,回车到前面【蔡照明的房价热气球模型】

 

2、瘟疫过去后,被压抑了的市场会开始疯卖,这样的局面会不会出现?
本质上说,瘟疫没有创造市场,也没有消灭市场,总量不变,但会延缓市场。有人说,这次瘟疫,会改变很多人的观念,不想租房了,改为买房了,会释放很大的购买力。

这个,我做了调查就有发言权,不是这样的。因为之前没买房的,多不是因为观念问题,而是钱不够。有钱,谁都想买房子。

 

但延缓的市场,如果集中到来,就会改变市场温度,根据【蔡照明的房价热气球模型】,它就会带来热气球的升高。

只是,眼下第一波没有出现这样的情况。

原因就是以恒大为首的这一波骚操作,操之过急,大家心理还没调整过来,没跟上。

之后呢?我觉得失去第一波热启动的机会,今年有点来不及了。

 

因为等瘟疫影响过去,等到再发动要到4月了,由于第一波不成功,第一波进场的人没看到房子涨价,就没人去跟;第二波大家会更冷静些。加上今年五一没了,二季度价格基本就冲不起来。如果二季度还发动不起来,那么这个趋势就会传导给买房人,继续巩固过去几年的大趋势。第三季度呢,气候热等原因,不会太好,顶多了回升,筑好底。必须要等到了四季度,开发商看大事不妙,决定最后一击时,才会继续加大力度推盘。这个时候很多还是以走量为主,即使整体的市场温度年底起来了,也来不及传导到价格上了。

 

所以2020年的趋势基本已定。目前为止看不到,可以带来翻盘的力量

但我们说的只是全国情况,具体地点请参加我们的买房学习小组,具体讨论到每个城市。

蔡照明:对当前地产市场的紧急判断
 

 

 

【苗头】2020年市场可能出现的

1、 首先县城地产会受到一个冲击。——因为县城房子,主要是靠外出打工带回的钱来支撑的。

2、 其次靠拉人头的城市势头会被抑制。

瘟疫让大家警醒,城市大不是市民之福祉。

3、房子的性价比会被抬到很高的位置。

大家会对价格敏感,都知道赚钱不容易了,会省着花。

趁机广告一下,亲戚买房的买房砍价师业务会得到很大的发展,毕竟能省点是点。买房这么大的金额,随便叫砍价师多砍点,都够上班吭哧吭哧干半年的。

4、豪宅会继续看淡。

一些超级豪宅,别说没钱买,有钱买你敢住吗,在这样的舆论环境中?

5、流动性不好的房子会大受影响。

终于知道有价无市,等于没价。

6、选房更看重物业管理。

这次知道物业的用处了吧。

7、高杠杆买房的没了,投资性房产会受冲击。

危机意识抬头,大家不敢再高杠杆买房了;保险意识加大,也会抢走部分购房款。

8、烂尾盘会出现。

疫情把时间一拖,很多问题会出来。

9、优惠是全年性的,不必着急。

眼下有一个优惠政策,要不要出手?不要急,下面还有,下一波还有,还会有。

 

初步结论:

2020房价大涨的几率不大,个别城市、个别楼盘在个别时段会有。

且不可以有多头或空头的固定思维,要密切关注当地市场,关注政策放松下的市场变化,用热气球模型去探测市场温度。

不受市场的烟幕弹所迷糊,亲戚买房会随时把我们看到的市场变化告诉你。

防失联,请关注【亲戚买房】的微信公众号,或者个人小号【蔡照明透视】

最后说一下,我今年给自己定的一个个人投资原则,如果今年武汉房价要大涨了,啥也不说,圈起铺盖就跑。

说明都疯了,不长记性。

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