蔡照明：对当前地产市场的紧急判断
【破案】两条热点新闻埋下的隐秘线索
前者说明，疫情压抑的购买力开始反弹，马上要进入一个市场反弹期；
后者说明，开发商普遍看好后市，才踊跃拿地，地价必然推动房价，房价又要涨了！
以上两个判断对吗？
我们今天就通过对以上两条信息的分析，作为线索，来破解当前的地产市场，到底是要火了，还是要虚火了？
对第一个问题，准确的表述如下，见官方媒体：
在一个月前的那个时候，回想下当时心情，你会去买房子吗？会在三天之内就去买了房子吗？
当然也有会的，那就是一种可能，就是这个楼盘太便宜了，都白菜价了，还看啥看，根本不需要看就可以做购买决定了。
那这样的情况会出现吗？
有这么样的开发商吗？
当然也可以有，恒大就给出很大的折扣呀。
好了，我们再来看看这个折扣有多大？
有的说很大，有的说没有，是噱头。
我不知道。
但，不知道也依然可以向下分析。
我们来看看恒大去年的利润率，还没公布，但上半年的有，卖了2270多亿，净利润270多亿，净利润率约12%。
好了，根据以上信息，我们就可以得出两种可能情况，一个是大折扣假的，因为恒大如果平均降价多于12%，他就是亏钱的，这个可能吗，不赚钱的生意谁干？
当然也有人干，那就是另一个可能，就是恒大资金链紧，短暂救急；当然这种情况，被恒大否认了。
还有没有可能？
不缺钱、亏钱也卖，也是有的，这种叫出血大甩卖。
如果恒大甩卖，这又是什么意思，什么市场信号？
很多地产专家出来说，说恒大此举给了地产市场极大信心，我想问你，这是给市场信心，还是没有信心？
综上，两种情况，如果恒大的业绩是假的，那么此举给不了市场信心；如果此举是真的，真的是低价甩卖，作为一个龙头企业，还是、更是给不了市场信心。
说明白了吗？
至于真假我有个调查，怕影响企业声誉，我也讲情面，答应过人家不公开了，所以大家如果想知道，可以回复“我相信蔡照明的话”，给你看调查结果。
下面我们再来看第二个线索
土地市场是不是火爆了，大家都开始抢地了，表示房价要涨？
这几天的土拍市场很火的新闻很多，比如上海一块300多亿的地卖了，总投资要过千亿的；北京16块地卖出去了，也卖了500多亿，还有两次70多轮的争抢。
是的，这都是真的。
但真的就说明了土地市场火吗？
我们来走近看看。
上海的这块地，位于徐汇滨江西岸的核心金融港板块，由28块地合并在一起的巨无霸地块，有着一段江岸线，可以说是上海这么多年没有的，未来也不会有的，如此大且位置好的一块地块。起价310.2亿，成交310.5亿。
北京这16块地除了两块共有产权两块限竞外，也有一个共同特征，都是往年市场少见的纯粹商品房，之前供应的多是市场上过量的两限房、共有产权房等政策房用地。同时，这次地块基本也没有远郊的地方。我还注意到，虽然经过多轮的争抢，但是最后价格并不高，相对于周边的房价推算。
所以你看到的火，是有着你想不到的原因的。
那么这个火能不能导致一些什么结论呢？
我们还要进一步来看。
看北京的这十六块地，如下表：
从名字就可以看出，只有一个不知名的企业，海益嘉和名字起得像民企，一查才知道是山西交投下面的省属国企。
所以上面我们基本可以得出一个信息，都是国企在玩，其他企业并没有进场。
如果再看都是拿出各自城市里最好的地，你就更知道说明什么？
你们家如果有一天把压箱底的东西拿出来卖，你说说是说明你们家什么境况？
说明缺钱了。
为何缺钱？都去搞大基建了。
这又是真的吗？对我们地产市场又有哪些影响？说来话太长，你可以听我详细的录音吧。
你也可以说，我看到也有民企在里面参与竞争，不过最后都没拿到。没拿到说明出价低呗，出价低说明对未来预期不够看好呗。
不对，你还看到这几天有很多地产企业出来说，看好北京市场、看好上海市场、看好……
对的，他们说的不假。不看好，不拿地，怎么办？要继续下去，只有拿地；要拿地，只有看好。这也是宿命，因为他们只要继续玩下去，就必须看好。
房地产企业已经进入了一个多头思维的死胡同，没法回头了。
如果说，地产绑架中国经济，多头思维绑架中国地产。
所以我们会永远听到他们拿地、看好的消息，对他们不算谎话，就像读书人偷书不算偷，叫窃一样。
好了，我们如果对上面两个消息看完了，明白了。
还发现不是那么回事，那么我们就可以先不着急，我们心情放平缓下，进入我对今年楼市的冷静分析。
突然发现，要这样写下去，写完要1万字了，估计你会看累，我就不一个字一个字写了，我把思考的框架写在下面。
【预备知识】关于预测房价的4个知识点
（没时间，可跳过）
在这么多年对地产趋势的跟踪中，发现：
所以，亲戚买房的这个研讨班，为何要关注上面两个动作，盯住这两个线索？
因为恒大的胜利消息，如果不宣布得这么着急、离谱，也是有可能带动全年市场的。
2020年，如果投资客不下场，靠刚需带动的市场是有限度的。如果改善下场，其带动的市场涨幅也是有个清晰界限的。
关键在于判断15%的投资客，会不会进场。
一个给上限：不能涨；一个给下限：要活跃。
有了这组条件，针对具体城市，我们就可以推导出有用的结论。
要看二力作用结果，看看那个力量占主导，在哪个阶段主导。
【预测】2020到底有什么，可以改变趋势的力量？
1月23号前——
我们看2020年，只看一对力的博弈：
这就是中美贸易战导致的企业外迁等对经济的负面影响，对房价形成的向下压力；
和房价连续3年下降积攒的上窜动力，以及货币放水、政策放松形成的上涨压力；
——这上下两个力在角力，究竟谁占上风？
那么，所有的问题都集中在对2020预期的争夺上。
1月23号之后——
这一切飘忽不定、公说公有理婆说婆有理的宏观预见，现在都提前决定了。
——由新冠肺炎定了。
突然，大家达成共识！
怎么讲？
此处略去2000字，可以听后面的语音，或加入买房学习小组，扫码咨询。
眼下的工作思路是：
不靠地产拉动，靠投资拉动，大基建。
但大基建需要钱，钱从哪里来？
卖地。
不靠地产给经济打鸡血，靠地产输血！
要卖地价高，必使房价高；一高碰到中央政策的天花板，所以空间有限。
空间不够，不能够使投资客入场。根据【蔡照明的房价热气球模型】，市场热度不起来，房价大涨的逻辑走不通。（不排除小涨）
但机会在这里：
这些卖地热点城市和恒大是一样的，都是很务实的好领导，意图抢疫情后的第一波钱。
这就造成今年城市分化的第一个动作，后面的分化会接二连三。
没抢到第一波钱的城市，后面的基建项目就很难搞下去，项目不起来，后面也就没有持续投入，人才和资金就会流到别的城市，等于加速了这次城市分化。
问题是一线能抢，二线、三线、五线呢？
在哪买房？
答案清楚了吧
【问答】全年一直要问的两个问题
2）、有个阀值，就是如果地方一旦热起来，马上中央的紧箍咒会念起来。所以不会有大炒空间留给投资客，而一旦投资客不下场，不会有大的波澜。不懂，回车到前面【蔡照明的房价热气球模型】
这个，我做了调查就有发言权，不是这样的。因为之前没买房的，多不是因为观念问题，而是钱不够。有钱，谁都想买房子。
但延缓的市场，如果集中到来，就会改变市场温度，根据【蔡照明的房价热气球模型】，它就会带来热气球的升高。
只是，眼下第一波没有出现这样的情况。
原因就是以恒大为首的这一波骚操作，操之过急，大家心理还没调整过来，没跟上。
之后呢？我觉得失去第一波热启动的机会，今年有点来不及了。
因为等瘟疫影响过去，等到再发动要到4月了，由于第一波不成功，第一波进场的人没看到房子涨价，就没人去跟；第二波大家会更冷静些。加上今年五一没了，二季度价格基本就冲不起来。如果二季度还发动不起来，那么这个趋势就会传导给买房人，继续巩固过去几年的大趋势。第三季度呢，气候热等原因，不会太好，顶多了回升，筑好底。必须要等到了四季度，开发商看大事不妙，决定最后一击时，才会继续加大力度推盘。这个时候很多还是以走量为主，即使整体的市场温度年底起来了，也来不及传导到价格上了。
所以2020年的趋势基本已定。目前为止看不到，可以带来翻盘的力量。
但我们说的只是全国情况，具体地点请参加我们的买房学习小组，具体讨论到每个城市。
【苗头】2020年市场可能出现的
2、 其次靠拉人头的城市势头会被抑制。
瘟疫让大家警醒，城市大不是市民之福祉。
3、房子的性价比会被抬到很高的位置。
大家会对价格敏感，都知道赚钱不容易了，会省着花。
趁机广告一下，亲戚买房的买房砍价师业务会得到很大的发展，毕竟能省点是点。买房这么大的金额，随便叫砍价师多砍点，都够上班吭哧吭哧干半年的。
4、豪宅会继续看淡。
一些超级豪宅，别说没钱买，有钱买你敢住吗，在这样的舆论环境中？
5、流动性不好的房子会大受影响。
终于知道有价无市，等于没价。
6、选房更看重物业管理。
这次知道物业的用处了吧。
7、高杠杆买房的没了，投资性房产会受冲击。
危机意识抬头，大家不敢再高杠杆买房了；保险意识加大，也会抢走部分购房款。
8、烂尾盘会出现。
疫情把时间一拖，很多问题会出来。
9、优惠是全年性的，不必着急。
眼下有一个优惠政策，要不要出手？不要急，下面还有，下一波还有，还会有。
初步结论：
2020房价大涨的几率不大，个别城市、个别楼盘在个别时段会有。
且不可以有多头或空头的固定思维，要密切关注当地市场，关注政策放松下的市场变化，用热气球模型去探测市场温度。
不受市场的烟幕弹所迷糊，亲戚买房会随时把我们看到的市场变化告诉你。
防失联，请关注【亲戚买房】的微信公众号，或者个人小号【蔡照明透视】
最后说一下，我今年给自己定的一个个人投资原则，如果今年武汉房价要大涨了，啥也不说，圈起铺盖就跑。
说明都疯了，不长记性。
