2020年给买房人的十条忠告

一【最后的忠告】
之所以说是最后的忠告,是因为,往后我们可能需要响应国家要求,劝导大家买房了。
如果你之前看了本人的文章,比如去年国庆的《蔡照明:两个月不买房就是赢家|买房策》,看过《我如何做到成功三年预测北京房价》等文章,你就知道我的真实想法和逻辑。如果你信了我的,到现在去买,一定省下了一辆车的钱,北京省下路虎,外地也是宝马吧。
当然有些是已知的,有些是还看不明白的。
2020年的亲戚买房忠告,我一直没有发出去,因为有一对变量,谁输谁赢,始终没有掐准。
这就是中美贸易战导致的企业外迁等对经济的负面影响,对房价形成的向下压力,和房价连续3年下降积攒的上窜动力,以及政策陆续放松形成的上涨压力——这上下两个力在角力,究竟谁占上风。
 
对于中国房价的长期大趋势,我们是有着明确的判断的。退一步讲,就是我在寻找2020年,有没有可能出现一个翻盘的力量,出现一个足够大的利好,它所形成的拉力,足以扭转这个业已形成的趋势。
所以我花的功夫在两个方面,一个是研究企业外迁的真实影响;一个就是眯着眼观察,一刻不停的盯着那些政策业已松绑的城市,看看他们是否因为政策一松绑就房价开始上升。
我的功课还没做到可以端菜上桌的程度。我看了所有的经济学家研究,也听了几个跨年演讲,别看他们说了一大堆,其实就得出一个结论:还是不知道。所以我也只好亲自去珠三角实地做了一些考察,得出一些个人观感,在亲戚买房的大咖讲座群里都说过了,不再赘述。但是——
现在情况突然明了,已经明朗了!
二 2020年地产趋势明朗 
明朗了什么?
明朗了——
即使不考虑中美贸易协定这些不确定的变量,我们的经济也已经【公开】下滑了。
记住公开这个词,很重要,它是理解我这篇文章的灵魂。
这个就像房产税对地产的影响,我说过,不在于收多少税,而在于一个前置动作——不动产登记,这个东西一公开出来,对市场的影响是核辐射级别的。
还明朗了什么??
货币宽松、放水不停?政策松绑、地产继续当支柱?
这些都不需要知道,有了上面那一条就足够了,我们就可以推导出今年房地产市场的大概趋势来。
我们还是要复习一下房价的生成原理:【蔡照明房价热气球模型】。
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简单说,房价不是由什么成本、投资,以及放水多少来决定的,这些都是前提条件,但都不是直接原因,最直接的原因是市场温度。就像热气球,温度高了,高度自然就升高。而市场的温度是看进场人数的多少,进场人数多,每个人携带资金量多,市场温度就很快升高。
——那么,大家在什么时候进场呢?
这个问题也简单,肯定是房价看涨的时候!
那么,所有的问题都集中在对2020年预期的争夺上。
预期2020年经济的景气度如何,预期地产市场到底如何,是这些虚的东西决定了房价的实际走向。
(别抬杠,我这里是有前提的,是在目前双方力量僵持的情况下做出的判断)
之前我们说好和说坏都有足够的理由,甚至上面说的一些学者、演讲者,花了很大的精力和时间到珠三角、越南做具体调查,结果他提供的材料,可以支撑他看好的结论,但也同样被我拿来支撑相反的结论。
比如施展看了很多外迁企业,最后得出外迁不怕的结论,因为它都还在我们的产业链的网格中,我们在上游。但我们的产业也都在欧美的产业链网格中,他们在上游,可这些年不是在持续转移到中国,让他们怕了吗。
但这一切飘忽不定、公说公有理婆说婆有理的宏观预见,现在就提前决定了。
——由新冠肺炎定了。
怎么讲?
新冠肺炎导致两个结果,一个是对经济的直接影响,一个是对行为的影响,直接带来了预期的明确。
对经济的影响,按照2003年非典的类比,大摩的预测是全年1.2%的拖累;这个我觉得肯定又有人会算出来没这么大,因为还有破窗理论,灾难会带来新的社会需求和生产,不讨论了。另一个结果是行为的改变,就是统计数字不会做假了!真的?你说是因为早期疫情瞒报带来的作风全改?
可以是,也可以不是。
我更看重的理由是这样一个逻辑:
经济已经明显下滑这么多,盖不过去了;既然盖不住了,干脆就不盖了。
这个就像很多上市后的公司,既然之前隐藏的窟窿堵不了,干脆把利空一下出清,反正是遇到天灾了。不是我们不行,是遇到了不可抗力;说句公道话,这时增长个1%都说明我们已经很行了!
可能有人会说我想得太幼稚了,今天晚上的新闻联播已开始放风,要回到六个稳,受疫情影响小的地方要抓经济,毕竟是十三五收官之年,今年必须要有5.2%的增长。好了,最后公布的数字如果正好就5.2%,或者5.3%,你信吗?大家都不信的事还有意义吗?当一个数字太遥远时,作假就没有意义了。所以新冠肺炎可能是一个转变,是恰好递上来的,我们完不成任务的台阶。
所以,不管最后的数字如何,大家对今年的经济预期是心里有数的。对整个经济预期有数,那么地产市场的预期也就有数了。
这里,还要回顾一下,房价的热气球模型。房价并不是由所谓的供求关系精准决定的,很大程度取决于人气,人气又是由预期决定,这样的预期一旦提前形成,估计今年内没有力量可以改变。除非全国人民在喊完“武汉加油”后,号召大家一起喊“地产加油”。
从具体的过程推演来看,第一季度地产市场不用说会很惨。有人说二季度瘟疫过去后,被压抑了一个季度的市场会开始疯卖,这样的局面会不会出现?
做这样的判断,就是老任说的,房价是皮球,压下去的东西必然要反弹回来。这里我之前分析过,市场并不必然存在一个“回复力”;我们还是回到热气球理论,这里如果可能,唯一的可能就是开发商大降价,大家冲进市场,导致市场短时间升温,类似于去年的一个短暂小阳春。
我也提醒自己,千万别低估中国人的遗忘能力,可能瘟疫一消失,就马上锣鼓喧天喜气洋洋,又开启了买买买的土豪模式
——但是,这次来不及了。
因为等瘟疫影响过去要到4月了,很多企业来不及了。因为买房的活动至少要到3月底才能开始,第一季度报表肯定不好看了,如果二季度要冲,4月份马上就开始造势卖房子,但观众的心理影响还没调整过来,起码要半年才会恢复,那么第一波楼市行情注定发动不起来。
如果二季度发动不起来,那么这个趋势就会传导给买房人,继续巩固了过去几年的大趋势。到了四季度,开发商看大事不妙决定最后一击时,难度就会加大。因为第一波进场的人没看到房子涨价,就没人去跟,像去年那样短暂的小阳春都可能没有。这个时候投入巨大的营销费用,可能还换不来业绩,就会纠结。有的企业广告费前期花猛了,就没有力气发动第二波。一鼓作气再而衰,三而竭,整体的市场温度年底都起不来,你说房价怎么会涨起来。
所以2020年的趋势基本已定。
回到开头,如果地产不好,经济不好,舆论一定要好。
那我们为了和大家不失联,就肯定不能说什么不景气的话了,所以这个可能是最后的忠告。
赶紧趁能说时再多说几句,剩下的,来我们的群里一起慢慢聊吧(扫码加客服微信,咨询入群事宜)。
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再说几点。
三 2020年市场可能出现的10个苗头
我之前说过,我对中国经济看好的真正底气来自于人民。因为这里的人们都深信一个逻辑:
只要拼命,就能拿命换来钱!
爱拼就会赢,付出就会成功,所以只要这样的逻辑还在,这里的人就会拼命拉动经济往前跑。只要“我们靠运气赚的钱,我们靠努力亏完”还没深入人心,就不会出现中国经济的真的拐点。
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这里的拐点出现,其实暗含三个必要条件:整个经济面确实不好了;个人确实赚不到钱了;对有司不信任了。
这三个条件2020年都会不会发生?你肯定有答案了。
2019年大家还会有的好有的不好;2020年会都感觉不妙。
线上的会好吗?大家都说抖音快手好;我看未必,企业不好都不投广告,也好不到哪去。2020年很多人会觉得钱难赚了。出口的会真实感到问题严重了,地产的腾挪空间都挪完了,互联网的没有增长也就没人给钱继续烧下去。
那么房地产的拐点在哪里?
时间的拐点其实早已出现,(我们之前说过),事实的拐点就在,在于——
大家都认为“买房是不赚钱的了”
——这个共识达成之时。
这个共识会在什么时候达成?
刚需买房的不看这些东西,关键是那15%的活跃热分子什么时候达成?
我认为这么几年,大家等的最后一波就是政府继续放水、政策松绑这一天,期望在这里还有一波大的机会。一旦这个梦想被突然出现的新冠肺炎横刀刺破,把大家的期待周期拉到4年以上了,大家买房投资的信心会大受打击。所谓的多军就会溃不成军;再鼓起来这个士气,那就是下一代人的事了。
突然,大家达成共识!
再多说几句新冠肺炎。
这也是一次大阅兵,负责信息披露的媒体最先被检阅,然后科学家方阵再接受检阅;然后地方政府被放在聚光灯下;最后,大家发现了吗?还是基建狂魔出场,挽回一些面子。
这个现实,应该可以间接帮你知道,中国房价到底应该是一个什么水平,目前高了还是低了。
新冠肺炎把中国房价轻松拉掉20万亿,假如不动产总量是200万亿,大疫区的房子掉价10%是应该的。
回到现实,我们的钱出不去,就没有更好的投资机会呀,不投资房产投资谁?
的确,中国当前的矛盾是,是有价值的投资机会稀少,和想赚快钱的欲望之间形成矛盾。从国家层面来说,当最后一条村里公路通了之后,我们还有什么值得马上投资?从个人来说,股票我们玩不过庄家,理财又不靠谱,也只有房产了,如果是这样,非买不可,我们再来分析一下,2020年新冠肺炎对房地产市场的可能影响。
我们能够看到的,真实影响,有如下几点,希望大家在留言里继续补充、修正。
1 县城地产会受到一个小挫折
眼下复工问题,不管是招工的和找工作的,都第一次面对工作的惊慌。
我看到有些人冒险去上班,就是怕丢工作。但是丢工作将是普遍的,很多企业撑不下去。这个影响传递到地产行业,将使县城地产遭受第一轮打击。
——因为县城房子,主要是靠外出打工带回的钱来支撑的。
2 大城市的势头会得到抑制
这些年拉人头的城市,地产市场都火了一阵子,比如武汉。这次大家都会警醒,城市大是不是全民的福祉。估计这之后大家就不拉人头了,人口就会慢流动,这样一来,热点城市就会减少。
而地产市场是需要热点拉动的,一旦没有热点,全国大的趋势形成,就会缺少发动机。
比如2015年深圳传闻变直辖市拉动了一波,2019年苏州等长三角城市热拉动了一波小阳春。
3 房子的性价比会被抬到很高的位置
大家会对价格敏感。大家都知道赚钱不容易了,会省着花。
趁机广告一下,亲戚买房的砍价师业务会得到很大的发展,毕竟能省点是点,买房这么大的金额,随便叫砍价师多砍点,都够上班吭哧吭哧干半年的。
4 豪宅会继续看淡
一些超级豪宅,别说没钱买,有钱买你敢住吗,在这样的舆论环境中?高端住宅市场也会受限,因为看不到有哪波人会突然暴富起来,大家的现金流普遍不好,危机意识普遍加深,所以再换房加添压力的做法会被推后。
——当然,如果你不是,这就是你的买房机会。
5 流动性不好的房子会大受影响
因为这段时间大家不少人都在放盘,根本卖不掉,第一次感受到房子的流动性问题。知道房子的流动性还是很重要的,如果没有流动性,有价无市等于白搭。
6 健康概念的房子和地区会被放大
2003年非典后,板楼畅销,因为香港有个淘大花园,是塔楼,密度大、通风不好,一下感染了很多人;此后,板楼价格明显拉大,成为一个品种,一个价格标签。
这次会是什么呢?
可能是有独立出入口、有院子的房子会受到欢迎。室内活动空间也要大点的,可以跳绳的。另外新风系统到底好还是不好,这个就考验人了,取决于你对企业信还是不信。
7  投资性房产受冲击,高杠杆的没了
原因之一是保险会抢走投资买房款。
此次疫情后,大家自保的保险意识抬头,如果外国保险可以进入,估计大家会把钱投入到那里。此消彼长,所以投资性的房产会受到冲击。
虽然有央行等五部委英明发文,疫期还不上贷款,可以商量延期;但断供之声还会不绝于耳,高杠杆者这段时间精神压力极大。一位鼓励高杠杆投资的买房专家,甚至在朋友圈公开借钱了,很吓人的。
危机意识抬头,导致大家不敢再高杠杆买房了。
这就意味着手里有现钱的有了讨价机会。
别急,你一定要问问亲戚买房的砍价师,在砍价的时候,你说可以付全款,但在哪个环节说出来,可砍的价格空间完全不一样!我们有数据表明。
目前我们的砍价师都暂停了现场服务,你可以打40067-91577,线上教你砍价;需要学砍价技巧的可以报名系统培训,文后有二维码。
8 烂尾盘会出现
不说别的,疫情把时间一拖,很多问题就会出来。我说过,所有的烂尾楼,追查到最后,都是股东扯皮造成的。
9 优惠会在二季度和年底,集中推盘
每年市场再不好,房产销售都会在年后抬头些,拿了年终奖总要消费。类似去年的一波小阳春肯定没了;受疫情影响,可能抬头的五一假期一波行情也被消失,五一估计不会再放假了吧。所以全年来看,最可能在二季度末和年底会有些开发商的集中推盘动作,对买房人来说,就是入市机会。集中推盘一定是集中降价。不排除有些开发商受现金流影响,会提前打折卖些,这也是买房机会。
能说的就到这了,详细的我们在内部的大咖讲座群里细说。
我说的这些都是围绕房住不炒的,都是维护既定政策的,也都是相信既定政策可以继续权威的。还有,我这样说,并不是叫大家不买房子,而是更新观念后再买房子,你会发现买房的思路宽了,范围明确了,决策容易了,纠结的东西少了。
如果看懂的,请点在看;如果还有疑问,请加客服微信:i91577,加入买房学习小组。                                                          020年给买房人的十条忠告"                                                   

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