2020年给买房人的十条忠告

一【最后的忠告】

之所以说是最后的忠告，是因为，往后我们可能需要响应国家要求，劝导大家买房了。

如果你之前看了本人的文章，比如去年国庆的《蔡照明：两个月不买房就是赢家｜买房策》，看过《我如何做到成功三年预测北京房价》等文章，你就知道我的真实想法和逻辑。如果你信了我的，到现在去买，一定省下了一辆车的钱，北京省下路虎，外地也是宝马吧。

当然有些是已知的，有些是还看不明白的。

2020年的亲戚买房忠告，我一直没有发出去，因为有一对变量，谁输谁赢，始终没有掐准。

这就是中美贸易战导致的企业外迁等对经济的负面影响，对房价形成的向下压力，和房价连续3年下降积攒的上窜动力，以及政策陆续放松形成的上涨压力——这上下两个力在角力，究竟谁占上风。

对于中国房价的长期大趋势，我们是有着明确的判断的。退一步讲，就是我在寻找2020年，有没有可能出现一个翻盘的力量，出现一个足够大的利好，它所形成的拉力，足以扭转这个业已形成的趋势。

所以我花的功夫在两个方面，一个是研究企业外迁的真实影响；一个就是眯着眼观察，一刻不停的盯着那些政策业已松绑的城市，看看他们是否因为政策一松绑就房价开始上升。

我的功课还没做到可以端菜上桌的程度。我看了所有的经济学家研究，也听了几个跨年演讲，别看他们说了一大堆，其实就得出一个结论：还是不知道。所以我也只好亲自去珠三角实地做了一些考察，得出一些个人观感，在亲戚买房的大咖讲座群里都说过了，不再赘述。但是——

现在情况突然明了，已经明朗了！

二 2020年地产趋势明朗

明朗了什么？

明朗了——

即使不考虑中美贸易协定这些不确定的变量，我们的经济也已经【公开】下滑了。

记住公开这个词，很重要，它是理解我这篇文章的灵魂。

这个就像房产税对地产的影响，我说过，不在于收多少税，而在于一个前置动作——不动产登记，这个东西一公开出来，对市场的影响是核辐射级别的。

还明朗了什么？？

货币宽松、放水不停？政策松绑、地产继续当支柱？

这些都不需要知道，有了上面那一条就足够了，我们就可以推导出今年房地产市场的大概趋势来。

我们还是要复习一下房价的生成原理：【蔡照明房价热气球模型】。

在买房学习小组的同学这一段可以略过，不懂的，请找客服报名抓紧学习。（加客服微信i91577，咨询入群事宜）

简单说，房价不是由什么成本、投资，以及放水多少来决定的，这些都是前提条件，但都不是直接原因，最直接的原因是市场温度。就像热气球，温度高了，高度自然就升高。而市场的温度是看进场人数的多少，进场人数多，每个人携带资金量多，市场温度就很快升高。

——那么，大家在什么时候进场呢？

这个问题也简单，肯定是房价看涨的时候！

那么，所有的问题都集中在对2020年预期的争夺上。

预期2020年经济的景气度如何，预期地产市场到底如何，是这些虚的东西决定了房价的实际走向。

（别抬杠，我这里是有前提的，是在目前双方力量僵持的情况下做出的判断）

之前我们说好和说坏都有足够的理由，甚至上面说的一些学者、演讲者，花了很大的精力和时间到珠三角、越南做具体调查，结果他提供的材料，可以支撑他看好的结论，但也同样被我拿来支撑相反的结论。

比如施展看了很多外迁企业，最后得出外迁不怕的结论，因为它都还在我们的产业链的网格中，我们在上游。但我们的产业也都在欧美的产业链网格中，他们在上游，可这些年不是在持续转移到中国，让他们怕了吗。

但这一切飘忽不定、公说公有理婆说婆有理的宏观预见，现在就提前决定了。

——由新冠肺炎定了。

怎么讲？

新冠肺炎导致两个结果，一个是对经济的直接影响，一个是对行为的影响，直接带来了预期的明确。

对经济的影响，按照2003年非典的类比，大摩的预测是全年1.2%的拖累；这个我觉得肯定又有人会算出来没这么大，因为还有破窗理论，灾难会带来新的社会需求和生产，不讨论了。另一个结果是行为的改变，就是统计数字不会做假了！真的？你说是因为早期疫情瞒报带来的作风全改？

可以是，也可以不是。

我更看重的理由是这样一个逻辑：

经济已经明显下滑这么多，盖不过去了；既然盖不住了，干脆就不盖了。

这个就像很多上市后的公司，既然之前隐藏的窟窿堵不了，干脆把利空一下出清，反正是遇到天灾了。不是我们不行，是遇到了不可抗力；说句公道话，这时增长个1%都说明我们已经很行了！

可能有人会说我想得太幼稚了，今天晚上的新闻联播已开始放风，要回到六个稳，受疫情影响小的地方要抓经济，毕竟是十三五收官之年，今年必须要有5.2%的增长。好了，最后公布的数字如果正好就5.2%，或者5.3%，你信吗？大家都不信的事还有意义吗？当一个数字太遥远时，作假就没有意义了。所以新冠肺炎可能是一个转变，是恰好递上来的，我们完不成任务的台阶。

所以，不管最后的数字如何，大家对今年的经济预期是心里有数的。对整个经济预期有数，那么地产市场的预期也就有数了。

这里，还要回顾一下，房价的热气球模型。房价并不是由所谓的供求关系精准决定的，很大程度取决于人气，人气又是由预期决定，这样的预期一旦提前形成，估计今年内没有力量可以改变。除非全国人民在喊完“武汉加油”后，号召大家一起喊“地产加油”。

从具体的过程推演来看，第一季度地产市场不用说会很惨。有人说二季度瘟疫过去后，被压抑了一个季度的市场会开始疯卖，这样的局面会不会出现？

做这样的判断，就是老任说的，房价是皮球，压下去的东西必然要反弹回来。这里我之前分析过，市场并不必然存在一个“回复力”；我们还是回到热气球理论，这里如果可能，唯一的可能就是开发商大降价，大家冲进市场，导致市场短时间升温，类似于去年的一个短暂小阳春。

我也提醒自己，千万别低估中国人的遗忘能力，可能瘟疫一消失，就马上锣鼓喧天喜气洋洋，又开启了买买买的土豪模式

——但是，这次来不及了。

因为等瘟疫影响过去要到4月了，很多企业来不及了。因为买房的活动至少要到3月底才能开始，第一季度报表肯定不好看了，如果二季度要冲，4月份马上就开始造势卖房子，但观众的心理影响还没调整过来，起码要半年才会恢复，那么第一波楼市行情注定发动不起来。

如果二季度发动不起来，那么这个趋势就会传导给买房人，继续巩固了过去几年的大趋势。到了四季度，开发商看大事不妙决定最后一击时，难度就会加大。因为第一波进场的人没看到房子涨价，就没人去跟，像去年那样短暂的小阳春都可能没有。这个时候投入巨大的营销费用，可能还换不来业绩，就会纠结。有的企业广告费前期花猛了，就没有力气发动第二波。一鼓作气再而衰，三而竭，整体的市场温度年底都起不来，你说房价怎么会涨起来。

所以2020年的趋势基本已定。

回到开头，如果地产不好，经济不好，舆论一定要好。

那我们为了和大家不失联，就肯定不能说什么不景气的话了，所以这个可能是最后的忠告。

赶紧趁能说时再多说几句，剩下的，来我们的群里一起慢慢聊吧（扫码加客服微信，咨询入群事宜）。

再说几点。

三 2020年市场可能出现的10个苗头

我之前说过，我对中国经济看好的真正底气来自于人民。因为这里的人们都深信一个逻辑：

只要拼命，就能拿命换来钱！

爱拼就会赢，付出就会成功，所以只要这样的逻辑还在，这里的人就会拼命拉动经济往前跑。只要“我们靠运气赚的钱，我们靠努力亏完”还没深入人心，就不会出现中国经济的真的拐点。

这里的拐点出现，其实暗含三个必要条件：整个经济面确实不好了；个人确实赚不到钱了；对有司不信任了。

这三个条件2020年都会不会发生？你肯定有答案了。

2019年大家还会有的好有的不好；2020年会都感觉不妙。

线上的会好吗？大家都说抖音快手好；我看未必，企业不好都不投广告，也好不到哪去。2020年很多人会觉得钱难赚了。出口的会真实感到问题严重了，地产的腾挪空间都挪完了，互联网的没有增长也就没人给钱继续烧下去。

那么房地产的拐点在哪里？

时间的拐点其实早已出现，（我们之前说过），事实的拐点就在，在于——

大家都认为“买房是不赚钱的了”

——这个共识达成之时。

这个共识会在什么时候达成？

刚需买房的不看这些东西，关键是那15%的活跃热分子什么时候达成？

我认为这么几年，大家等的最后一波就是政府继续放水、政策松绑这一天，期望在这里还有一波大的机会。一旦这个梦想被突然出现的新冠肺炎横刀刺破，把大家的期待周期拉到4年以上了，大家买房投资的信心会大受打击。所谓的多军就会溃不成军；再鼓起来这个士气，那就是下一代人的事了。

突然，大家达成共识！

再多说几句新冠肺炎。

这也是一次大阅兵，负责信息披露的媒体最先被检阅，然后科学家方阵再接受检阅；然后地方政府被放在聚光灯下；最后，大家发现了吗？还是基建狂魔出场，挽回一些面子。

这个现实，应该可以间接帮你知道，中国房价到底应该是一个什么水平，目前高了还是低了。

新冠肺炎把中国房价轻松拉掉20万亿，假如不动产总量是200万亿，大疫区的房子掉价10%是应该的。

回到现实，我们的钱出不去，就没有更好的投资机会呀，不投资房产投资谁？

的确，中国当前的矛盾是，是有价值的投资机会稀少，和想赚快钱的欲望之间形成矛盾。从国家层面来说，当最后一条村里公路通了之后，我们还有什么值得马上投资？从个人来说，股票我们玩不过庄家，理财又不靠谱，也只有房产了，如果是这样，非买不可，我们再来分析一下，2020年新冠肺炎对房地产市场的可能影响。

我们能够看到的，真实影响，有如下几点，希望大家在留言里继续补充、修正。

1 县城地产会受到一个小挫折

眼下复工问题，不管是招工的和找工作的，都第一次面对工作的惊慌。

我看到有些人冒险去上班，就是怕丢工作。但是丢工作将是普遍的，很多企业撑不下去。这个影响传递到地产行业，将使县城地产遭受第一轮打击。

——因为县城房子，主要是靠外出打工带回的钱来支撑的。

2 大城市的势头会得到抑制

这些年拉人头的城市，地产市场都火了一阵子，比如武汉。这次大家都会警醒，城市大是不是全民的福祉。估计这之后大家就不拉人头了，人口就会慢流动，这样一来，热点城市就会减少。

而地产市场是需要热点拉动的，一旦没有热点，全国大的趋势形成，就会缺少发动机。

比如2015年深圳传闻变直辖市拉动了一波，2019年苏州等长三角城市热拉动了一波小阳春。

3 房子的性价比会被抬到很高的位置

大家会对价格敏感。大家都知道赚钱不容易了，会省着花。

趁机广告一下，亲戚买房的砍价师业务会得到很大的发展，毕竟能省点是点，买房这么大的金额，随便叫砍价师多砍点，都够上班吭哧吭哧干半年的。

4 豪宅会继续看淡

一些超级豪宅，别说没钱买，有钱买你敢住吗，在这样的舆论环境中？高端住宅市场也会受限，因为看不到有哪波人会突然暴富起来，大家的现金流普遍不好，危机意识普遍加深，所以再换房加添压力的做法会被推后。

——当然，如果你不是，这就是你的买房机会。

5 流动性不好的房子会大受影响

因为这段时间大家不少人都在放盘，根本卖不掉，第一次感受到房子的流动性问题。知道房子的流动性还是很重要的，如果没有流动性，有价无市等于白搭。

6 健康概念的房子和地区会被放大

2003年非典后，板楼畅销，因为香港有个淘大花园，是塔楼，密度大、通风不好，一下感染了很多人；此后，板楼价格明显拉大，成为一个品种，一个价格标签。

这次会是什么呢？

可能是有独立出入口、有院子的房子会受到欢迎。室内活动空间也要大点的，可以跳绳的。另外新风系统到底好还是不好，这个就考验人了，取决于你对企业信还是不信。

7 投资性房产受冲击，高杠杆的没了

原因之一是保险会抢走投资买房款。

此次疫情后，大家自保的保险意识抬头，如果外国保险可以进入，估计大家会把钱投入到那里。此消彼长，所以投资性的房产会受到冲击。

虽然有央行等五部委英明发文，疫期还不上贷款，可以商量延期；但断供之声还会不绝于耳，高杠杆者这段时间精神压力极大。一位鼓励高杠杆投资的买房专家，甚至在朋友圈公开借钱了，很吓人的。

危机意识抬头，导致大家不敢再高杠杆买房了。

这就意味着手里有现钱的有了讨价机会。

别急，你一定要问问亲戚买房的砍价师，在砍价的时候，你说可以付全款，但在哪个环节说出来，可砍的价格空间完全不一样！我们有数据表明。

目前我们的砍价师都暂停了现场服务，你可以打40067-91577，线上教你砍价；需要学砍价技巧的可以报名系统培训，文后有二维码。

8 烂尾盘会出现

不说别的，疫情把时间一拖，很多问题就会出来。我说过，所有的烂尾楼，追查到最后，都是股东扯皮造成的。

9 优惠会在二季度和年底，集中推盘

每年市场再不好，房产销售都会在年后抬头些，拿了年终奖总要消费。类似去年的一波小阳春肯定没了；受疫情影响，可能抬头的五一假期一波行情也被消失，五一估计不会再放假了吧。所以全年来看，最可能在二季度末和年底会有些开发商的集中推盘动作，对买房人来说，就是入市机会。集中推盘一定是集中降价。不排除有些开发商受现金流影响，会提前打折卖些，这也是买房机会。

能说的就到这了，详细的我们在内部的大咖讲座群里细说。

我说的这些都是围绕房住不炒的，都是维护既定政策的，也都是相信既定政策可以继续权威的。还有，我这样说，并不是叫大家不买房子，而是更新观念后再买房子，你会发现买房的思路宽了，范围明确了，决策容易了，纠结的东西少了。

如果看懂的，请点在看；如果还有疑问，请加客服微信：i91577，加入买房学习小组。