8月12日，五家国有商业银行，（工农中建邮储）放了大招，把没有做出选择的人，强行，或者叫默认，把房贷利率改为LPR。银行也说，这次是批量改，年底前如果不情愿，还可以自己通过手机再转回去。但是，你懂的。这个问题一下子摆到了所有买了房子的、和要买房的人的面前，面临两个结果：多支付利息和省点利息的钱；有人说得很极端，是跟着走面临未来背沉重负担、甚至家庭破产，还是不改、少享受红利，是这两种境况之间的一次选择。我改不改？我听谁的？我不管，真的有这么大的区别吗？01首先把这事的背景说清楚了。不知道底细的往往才会害怕。利率的市场化，这是时代的要求。把利率双轨制变一轨制，消除套利空间，是金融事业健康发展的方向，这个毋庸置疑。原来的房贷利率，是根据国家定的基准利率，各商业银行做小幅浮动：房贷利率=基准利率X（1+浮动比率）现在呢，要市场化，如何市场化？就是不是央行说了算，而是由18家商业银行来共同定价。这18家银行既有工农中建国有大银行，也有渣打等外资银行，还有台州银行等地方银行。他们为何就可以市场化了呢？因为他们要向发币行付利息，他们要向客户放钱收利息。所以高了，客户不干，低了发币行不干。它们必然会追求一个相对合适的价格。这里还有一套规则，比如去掉最高分和最低分，再进行加权平均等。这个值就叫LPR，Loan prime rate这样，我们的房贷就变成：房贷利率=LPR+加点这里的加点，有政策加点和个人加点。个人加点包含银行利润和对你个人征信、流水等情况评估后做的加点。比如：现在的房贷是根据2019年12月20日的LPR来确定的，当时的LPR=4.8%，于是你的房贷利率构成就是：首套=4.8%+0%（政策加点）+0.5%（个人加点）=5.3%二套=4.8%+0.6%（政策利润）+0.5（个人加点）=5.9%如果你还想多知道点，还可以知道LPR也是两个部分构成的：LPR=MLF+ 加点MLF是央行定的，是央行放水工具中的中期借贷便利。不搞金融不太容易明白，记住是央行卖个商业银行的“麻辣粉”价格就可以了。放不放水，就是看这个。这个利率高，就放水小；这个利率降低，就意味着放水大。当然MLF也不能说是央行单方面定的，是它给商业银行的市场化利率，定太高了，也没商业银行借了。加点是商业银行的利润或者对风险的补偿部分。知道这些概念了，我们如果把原来的贷款利率变成LPR，就很清楚了。其实就是：把乘法变加法。以2017年基准利率为4.9%来举例，看看如何转换成LPR的计算。比如当时可能有两种，买房受鼓励的，会在基准利率下浮10%；不鼓励的，在基准利率上浮10%，那么原房贷利率：4.9%X90%=4.41%（下浮10%）4.9%X110%=5.39%（上浮10%）现在我们把它转化成LPR的形式，根据文件现在转一律按照2019年12月20日的LPR来确定的，当时的LPR=4.8%，于是你的房贷利率就变成这样的公式了：4.8%-0.39%=4.41%4.8%+0.59%=5.39%这里好像没变呀？是的，但是那个4.8%部分未来可是要变的，目前7月份的LPR已经降到是4.65%，下一年度如果不继续降，即使用这个LPR值，那就少了0.15%。如果你贷款100万，一年就可以节省出来1500元。省出一个亲戚买房学习小组的年费了。（明白了吗？加私信 ）这里面有个重要提醒：你的优惠是不变的，就是那个加点是不变的。当时和银行签的合同，或优惠或被上浮，即使改成了LPR，依然保持不变。02这里看懂了，我们就开始讲说选择和判断了。如果是上面的一道数学题，很好算，很好选择。但LPR会一直降吗？有升的可能吗？现在变成一道形势判断题，就难了，还要考虑未来几十年。大家可能都会说，现在下降趋势很明显，经济继续下滑，内外部的负面因素加大，实体产业需要降低资金的使用成本才能有发展，才能保就业、保六保。对比世界其他地方，比如日本欧洲，我们的利率还很高，降低空间还很大，有的甚至都负利率呢。说到这，说到负利率，大家听了会不会兴奋一下？如果利率变负了，那不是不要还利息了，还要银行倒贴利息给我们？哈哈，太好了——我们只要去银行借钱，就可以赚钱了，那，那谁还需要工作呢？——这，显然是不可能的，负利率是针对存款的，是银行为抵消存款风险向储户收的费。不是给贷款客户的。所以，太便宜的事也别想。银行那些精算师都干嘛的，在和你的博弈中，显然你不可能胜出。这让我想起来，想翻翻你们的购房合同。在你们的购房合同里有没有关于上浮和优惠的部分。如果是上浮就这么一直上浮着了，谁也别想变。而一旦银行给你的利率是优惠的，是下浮的，它会怎么样？它会规定每年要对你做一次评估，可以有权改变这个优惠的约定。W—O—Q—U！所以我们在这里又多了一个判断的逻辑，我把这个逻辑叫“成人经验”，就是给你糖吃的，都不是什么好叔叔。银行越是鼓励大家做的，有时反着来可能就是对的。比如这些天说黄金敞开有风险，你买就对了。当然这件事，还不是和银行的零和博弈，我们可以双赢——赢两次的。赢大势一次，赢自己一次。但是30年，到底有谁能说得清楚呢？其实对很多人是不用说清楚的——你现在翻开你的合同看，绝大部分的人的贷款合同是：银行在格式合同的前半部分给你两个选择，一个是固定利率，一个是按照基准利率走的，就是浮动利率。但在后面的补充内容里，都是给你选的执行浮动利率。——如果本来就是浮动的，现在依然是浮动的，不过是过去是根据基准利率浮动，现在是根据LPR来浮动，区别就很小了，这时肯定选相对合理的LPR了。如果是固定利率的就有的纠结了。未来30年到底是个什么光景？会像发达国家那样一直降吗？这个前提是我们会发达，我们会越过中等收入陷阱，但是这几十年来迈过去的除了亚洲四小龙、智利等少数国家和地区外，大部分还都掉进去了。有的说，未来一定会通货膨胀，如果粮食都有问题，粮价一涨，那物价就hold不住，这时就两条路了，要么计划经济把物价直接按住，要么就提高利率——所以，就不能转LPR了，我宁愿不要眼前的降下来的红利，要未来没有大的风险。近来有些专家也说的吓人，拿阿根廷去年加息到40%，俄罗斯卢布2015年加息到18%来说事。我想如果到了这个时候，我们考虑的应该不是房贷问题了。这里可以多想，你想想，如果这样的情况下，基本盘还是稳定的，那么会允许一部分人交超高利率的利息，而另一部分人交很低的利息吗？——想多了吧。所以呢，我们的选择只能根据信心来了。看你对中国经济的信心了。所以这道选择题，我们从数学题变成一道成人经验题，又变成一道信心的考验题。如果你的信心还没建立起来，非强行要给个建议，综上：
