8月12日,五家国有商业银行,(工农中建邮储)放了大招,把没有做出选择的人,强行,或者叫默认,把房贷利率改为LPR。银行也说,这次是批量改,年底前如果不情愿,还可以自己通过手机再转回去。但是,你懂的。这个问题一下子摆到了所有买了房子的、和要买房的人的面前,面临两个结果:多支付利息和省点利息的钱;有人说得很极端,是跟着走面临未来背沉重负担、甚至家庭破产,还是不改、少享受红利,是这两种境况之间的一次选择。我改不改?我听谁的?我不管,真的有这么大的区别吗?01首先把这事的背景说清楚了。不知道底细的往往才会害怕。利率的市场化,这是时代的要求。把利率双轨制变一轨制,消除套利空间,是金融事业健康发展的方向,这个毋庸置疑。原来的房贷利率,是根据国家定的基准利率,各商业银行做小幅浮动:房贷利率=基准利率X(1+浮动比率)现在呢,要市场化,如何市场化?就是不是央行说了算,而是由18家商业银行来共同定价。这18家银行既有工农中建国有大银行,也有渣打等外资银行,还有台州银行等地方银行。他们为何就可以市场化了呢?因为他们要向发币行付利息,他们要向客户放钱收利息。所以高了,客户不干,低了发币行不干。它们必然会追求一个相对合适的价格。这里还有一套规则,比如去掉最高分和最低分,再进行加权平均等。这个值就叫LPR,Loan prime rate这样,我们的房贷就变成:房贷利率=LPR+加点这里的加点,有政策加点和个人加点。个人加点包含银行利润和对你个人征信、流水等情况评估后做的加点。比如:现在的房贷是根据2019年12月20日的LPR来确定的,当时的LPR=4.8%,于是你的房贷利率构成就是:首套=4.8%+0%(政策加点)+0.5%(个人加点)=5.3%二套=4.8%+0.6%(政策利润)+0.5(个人加点)=5.9%如果你还想多知道点,还可以知道LPR也是两个部分构成的:LPR=MLF+ 加点MLF是央行定的,是央行放水工具中的中期借贷便利。不搞金融不太容易明白,记住是央行卖个商业银行的“麻辣粉”价格就可以了。放不放水,就是看这个。这个利率高,就放水小;这个利率降低,就意味着放水大。当然MLF也不能说是央行单方面定的,是它给商业银行的市场化利率,定太高了,也没商业银行借了。加点是商业银行的利润或者对风险的补偿部分。知道这些概念了,我们如果把原来的贷款利率变成LPR,就很清楚了。其实就是:把乘法变加法。以2017年基准利率为4.9%来举例,看看如何转换成LPR的计算。比如当时可能有两种,买房受鼓励的,会在基准利率下浮10%;不鼓励的,在基准利率上浮10%,那么原房贷利率:4.9%X90%=4.41%(下浮10%)4.9%X110%=5.39%(上浮10%)现在我们把它转化成LPR的形式,根据文件现在转一律按照2019年12月20日的LPR来确定的,当时的LPR=4.8%,于是你的房贷利率就变成这样的公式了:4.8%-0.39%=4.41%4.8%+0.59%=5.39%这里好像没变呀?是的,但是那个4.8%部分未来可是要变的,目前7月份的LPR已经降到是4.65%,下一年度如果不继续降,即使用这个LPR值,那就少了0.15%。如果你贷款100万,一年就可以节省出来1500元。省出一个亲戚买房学习小组的年费了。(明白了吗?加私信 )这里面有个重要提醒:你的优惠是不变的,就是那个加点是不变的。当时和银行签的合同,或优惠或被上浮,即使改成了LPR,依然保持不变。02这里看懂了,我们就开始讲说选择和判断了。如果是上面的一道数学题,很好算,很好选择。但LPR会一直降吗?有升的可能吗?现在变成一道形势判断题,就难了,还要考虑未来几十年。大家可能都会说,现在下降趋势很明显,经济继续下滑,内外部的负面因素加大,实体产业需要降低资金的使用成本才能有发展,才能保就业、保六保。对比世界其他地方,比如日本欧洲,我们的利率还很高,降低空间还很大,有的甚至都负利率呢。说到这,说到负利率,大家听了会不会兴奋一下?如果利率变负了,那不是不要还利息了,还要银行倒贴利息给我们?哈哈,太好了——我们只要去银行借钱,就可以赚钱了,那,那谁还需要工作呢?——这,显然是不可能的,负利率是针对存款的,是银行为抵消存款风险向储户收的费。不是给贷款客户的。所以,太便宜的事也别想。银行那些精算师都干嘛的,在和你的博弈中,显然你不可能胜出。这让我想起来,想翻翻你们的购房合同。在你们的购房合同里有没有关于上浮和优惠的部分。如果是上浮就这么一直上浮着了,谁也别想变。而一旦银行给你的利率是优惠的,是下浮的,它会怎么样?它会规定每年要对你做一次评估,可以有权改变这个优惠的约定。W—O—Q—U!所以我们在这里又多了一个判断的逻辑,我把这个逻辑叫“成人经验”,就是给你糖吃的,都不是什么好叔叔。银行越是鼓励大家做的,有时反着来可能就是对的。比如这些天说黄金敞开有风险,你买就对了。当然这件事,还不是和银行的零和博弈,我们可以双赢——赢两次的。赢大势一次,赢自己一次。但是30年,到底有谁能说得清楚呢?其实对很多人是不用说清楚的——你现在翻开你的合同看,绝大部分的人的贷款合同是:银行在格式合同的前半部分给你两个选择,一个是固定利率,一个是按照基准利率走的,就是浮动利率。但在后面的补充内容里,都是给你选的执行浮动利率。——如果本来就是浮动的,现在依然是浮动的,不过是过去是根据基准利率浮动,现在是根据LPR来浮动,区别就很小了,这时肯定选相对合理的LPR了。如果是固定利率的就有的纠结了。未来30年到底是个什么光景?会像发达国家那样一直降吗?这个前提是我们会发达,我们会越过中等收入陷阱,但是这几十年来迈过去的除了亚洲四小龙、智利等少数国家和地区外,大部分还都掉进去了。有的说,未来一定会通货膨胀,如果粮食都有问题,粮价一涨,那物价就hold不住,这时就两条路了,要么计划经济把物价直接按住,要么就提高利率——所以,就不能转LPR了,我宁愿不要眼前的降下来的红利,要未来没有大的风险。近来有些专家也说的吓人,拿阿根廷去年加息到40%,俄罗斯卢布2015年加息到18%来说事。我想如果到了这个时候,我们考虑的应该不是房贷问题了。这里可以多想,你想想,如果这样的情况下,基本盘还是稳定的,那么会允许一部分人交超高利率的利息,而另一部分人交很低的利息吗?——想多了吧。所以呢,我们的选择只能根据信心来了。看你对中国经济的信心了。所以这道选择题,我们从数学题变成一道成人经验题,又变成一道信心的考验题。如果你的信心还没建立起来,非强行要给个建议,综上: