蔡照明：对当前楼市错综复杂形势的分析

开年，房地产市场上出现很多晃眼的事，主要是政策松绑、楼盘秒光以及房产税三个问题，我们来一一梳理，看看真实情况如何；

然后再根据蔡照明的“看天、看地、看人”的【三看观察法】，来对楼市做个正确的判断，然后你就——不会被带沟里了。

一、目前所谓的19城楼市松绑，是有的，但是都是细枝末节的宽松，看附图。真正的放松“限购”“限贷”，没有出现（个别偏远地方除外）。个别城市取消限价，那是房价下滑，再限价已无意义；一些城市在入户资格上放宽，会变相地破解限购，但还有个传导过程。

二、关于网上传播的一些楼盘秒光，亲戚买房团队进行了初步核实，是有的，但情况并不如网上传播的。

比如深圳华润瑞府“8000万豪宅秒光”，其实推出146套，卖出69套，不到一半；作为新盘，比旁边的二手房（深圳湾一号）单价还低了好几万。“合肥500人抢112套别墅”也是真的，但是是低总价的类别墅，最小90平米，才130万一套，被抢很正常。还有“北京泰禾一个月卖了50亿”，也差不多真实，但是也是大出血，比如原来的2000万泰禾一号院打折到1345。只有燕郊“房价一夜涨了7000元”没做调查，但我们认为是真涨了的，我们去年在【蔡照明透视】的几篇文章中都做了提前的提醒。

三、关于房产税的事，这几天对大家情绪影响很大，也影响了地产股市。这个我们在两会的解读中都做了解释，可以看《总理报告没说房地产说明了什么》。本不应该大惊小怪，因为这项工作既没有提前，也没有推后，而是按照之前的部署在正常进行，只是有些人不愿意相信，没有听进去我们的分析，受了几个著名“杠精”的误导。

好了，掌握了上面的信息怎么办？

第一，不要受中介忽悠，他所说的都可能是反的，（不像亲戚买房是站在买房人的立场的）。你想想，上面所有的政策放松和秒光都是因为什么？都是因为市场不好！不好卖了，所以地产商才割肉快跑，所以地方政府才松绑的——所以，不要理解成上涨的信号。

第二，认真学习运用【蔡照明的三看观察法】：看天、看地、看人，来看清市场真相和买房机会。

看天，就是看政府的政策。

目前来看，大的没变。

如果变了，那也是房价下滑严重了。

所以这次总理报告就没有提房地产——因为没有上涨过快需要遏制；也没有下滑严重到需要提振；也没有当年那样的库存需要从国家战略上去去（qù），有，那也是开放商自己的事。

看地，不是看土地供应，是看地产商在干什么。

现在虽然货币“放水”，但亲戚买房从各种渠道了解，大部分地产商还是缺钱慌，所以才有上面的秒光促销；连最会融资的恒大也全面打折卖房，两会前许家印亲自主持集团营销会议，回笼资金。另外一个让我有些吃惊的消息是，融信中国的票据融资年利息高达11.25%，当然我知道有些估计11.25%也拿不到，所以只好割肉。

——所以，我们可以反过来想，他们卖房子的紧张，我们买房人不应该紧张了。

看人，主要是看人气，就是市场温度。

根据【蔡照明的房价热气球模型】，房价的升降和市场温度关系最直接，而市场温度主要是通过进场人数和携带资金量来反应。什么时候大家都冲进去买房了，贷款也放松了，房价一定会高。这个我们主要通过观察二手房市场的带看指数和成交周期来间接观察。目前来看，只有大湾区的部分地带，以及北京的副中心及受此影响的北三县少数城市的少数片区会出现。另外贷款政策今年会继续调整，这个我们去年就预测了，所以太冰点的城市也会恢复温度，如厦门这样的城市。

另外还要看到，购买力是确实存在的，只要价格低到位，还是有人冲进来。所以2019年会出现局部的房价陡然生热，会有一些好的短暂的投资机会。但是绝不会出现任志强预测的“2019年有钱也买不到房子”的局面，也不有大家认真落实恒大首席任泽平提出的“最好的投资机会在中国”的行动。

总之，2019年开局，各种专家声音、各种营销套路、各种烟花大幕都会声光电地来你眼前，刺你一下，激你一下，跳一跳，哪怕跳到梁上了——等，等他们跳完，他们不动了，你再动。