燕郊房价到底了吗?

01
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燕郊人

 

昨晚去了趟燕郊,早上起来,收了一大堆短信,知道,手机号被卖了,两次。

(刚好,去过两个售楼处,都留了电话)噫~~~~这个钱都赚?!

记得十三年前去天津,外环路坏了,要绕道里面的一个村子,于是在村口,有农民拿一条绳子拦着,过每辆车收10元。从深圳来到北京,又从北京来到天津,心中迅速做了一个对比:这事如果在我们深圳,肯定是把村口马路扫一下,用硬纸盒做几个转弯标志,然后入口竖个牌子,说明了我投资基建要收回成本,每车50元。这事如果放北京,肯定是,有几位老头早就站在村头,预备给你指路,问你从哪来的,深圳的?深圳人民现在生活可好?……不收钱。天津现在肯定不这样了,燕郊和天津有13年的时差。燕郊和北京时差多少?30公里,我算算,再加3年吧。看了几个楼盘,感觉吧,满大街都是房地产,可是没有一个是房地产商搞的。看这个,模型做这样,就拿出来卖了?燕郊房价到底了吗?
燕郊房价到底了吗?
如果你没看出图里有什么问题,你适合过燕郊生活
下图清楚,右下角是洗手间,左下角是卧室,注意,是小户型,不是什么新概念豪宅,卧室比洗手间还小,行吗?这样的模型敢拿出来卖房?关键是没人发现,卖了很久了,我问了售楼员,他说我是第一个提出疑问的。工作粗糙到什么程度!来之前,某竞争楼盘说他们楼开个裂,他们说没有,有就正常了,可信了。我们一路都被各个售楼处人员紧盯着。人的状态,都很积极进取的,有上进心。“给我个机会,也给你自己个机会”,一个大姐一直跟在我们后面,贴身“朗诵”这段她认为是很有哲理的诗句,就差没在每段之前面加高晓松和冒号了。这样生拉硬扯卖房的情景,北京十几年没有见了。所以燕郊要和北京做亲戚,还要把自己的举止行为操练一下。先别学用刀叉,先把身上的仆仆风尘掸掉,然后再坐下来吃北京的这桌满汉全席。燕郊房价到底了吗?
燕郊一批传销分子落网    燕郊,咱切不可发展成承接北京垃圾的地方

02
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燕郊房

 

从来没有哪个小镇像燕郊这样的身份。就像伺候在老爷身边的丫鬟,什么都一样了,就是没个名分。其实现代社会了,这个一点不重要。20年前就有人说,燕郊迟早会划给北京,我的判断是,这张纸永远不会领了,已经没必要了。有必要问的是,燕郊是不是北京的,到底还有哪些区别?以前有电话区号,跨区算长途;还有,公交车不通,要做长途车;再之前还有北京粮票和河北粮票的区别,现在,似乎没有什么实质性的区别了。有,别忘了,区别最大的是房价。我们现在来谈房价。大家都知道燕郊房价被腰斩,现在稍微稳定不下滑了,甚至近日还有点反弹——那么,它是真正的对应于腰斩的反弹,还是回光返照式的反弹?两种反弹,反弹到的位置显然不一样。分析这个问题,我们还是用大家习惯用的“房价热气球模型”。燕郊房价到底了吗?

从热气球模型我们可以清楚知道,他下降的原因就是热气球的开关被拧小了:进去的热分子少了,热分子携带的自由能也少了,气球里面温度降低,导致热气球高度下降。翻译成行话,那就是限贷限购,导致市场温度降低,房价应声下落。现在挑战来了,如果一旦它取消限贷限购,房价就会回到原来的水平?就会重复之前的故事?还会加码?还是回到热气球的模型。取决于热气球高度的不是里面的热分子数量,或者热能,而是温度,或者说内外的温度差。所以,还有一个重要的变量:节奏现在很多人把房价转折点寄托在限购放开,是的,这个是比基建投资、通地铁更重要的。(为什么?当常识理解就可以了,看图如果看不懂)。但是,怎么放开,是一下子放开,还是慢慢地放开,带来房价的上升高度是大不一样的,因为市场温度会大不相同。这里需要补充知道过去已运行20年的市场逻辑,不深入说了。想琢磨的可以下载【亲戚买房】APP,听我的一些关于房地产市场逻辑的讲课。所以沿着这个思路,虽然在燕郊很多不确定的情况下,我们还是可以先给出两条基本结论的:
【1】
当年那样疯长的几率不大。
以我的判断,如果放开,第一步可能放开的是,有北京购房资格的,既然一体化嘛,要承载北京人口疏散,那就要购房资格先一体化。如此,也就不可能是之前的,全国各地的外来炒房客齐聚燕郊,所以重现当年大涨的可能性不大。有没有可能,还有向全国放开的第二步?你想想会在什么情况下有?那一定是房子很难卖的时候,需要政府也来大力促销的时候,那,这第二步还有意义吗?一个可以讨论的现实例子是,现在燕郊公寓并不限购,但是房价还是不火。我看了首尔城在卖一个loft产品,因为付款条件好,首付只要8、9万块,所以卖得不错,售楼处人很多;但根据他的产品和价格,如果样板房没做假,还是不错的,价格也不错,两万二三,但现在的销售进度算不上大火吧。 
【2】
回调的几率大。
燕郊房价到底该在哪个位置呢?再看一眼上面的热气球模型。第一条就是,房价本来无锚,原来燕郊8000也贵,后来20000也贵,再后来40000还是贵,只要有这么多的热分子冲进去,热气球就会升起来。但是房价在一些特殊阶段,热气球原理也不够用了,它会由蔡照明方法论的另一个重要原理——【房价的相关性原理】来支配。(这个比较深,要十分钟才能给你讲明白,你自己慢慢去听吧,下图扫码,有免费试听),简单说,就是当它和通州的关联度,到达一定程度后,就会变成房价由通州楼价来锚定,而通州的房价是有支撑的——所以燕郊的房价会支撑在通州的肚脐眼上的位置。还有一个比较确定的观察是,未来燕郊新盘少。新盘少,那不是物以稀为贵,会抬高价格吗?先说为何新盘少,因为燕郊纳入北京副中心一体规划,土地当地政府就做不了主,不能随便卖了,所以新盘少;接着讲为何新盘少不是拉高了价格?因为新盘少,导致持续推动市场炒热的力量小,反而失去了一股导致价格暴涨的最大力量。

03
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燕郊改名京郊

 

在燕郊看一个二手房时,电梯里还遇到一个穿彩衣的大姐,和我们居然是相关者。十年前,燕郊半城的人是看我们的媒体广告来买的房。记得当时北京工薪阶层普遍房焦虑,讨论要不要做房奴。而五环外的房子再便宜没人去买。我们推出一个概念,叫【中国式居住】:520模式,就是在郊区五环外买一个房子,父母来住,小孩在城里租房5天住城里,周末2天回郊区和父母团聚,520的0是团圆的意思,有亲情的中国人居模式。这个概念当时最大的受益者是燕郊,所以当年燕郊的房子80%是在我们媒体上投广告卖掉的。我遇到的这位就是中国式居住的实践者。她是保定的,她小孩在北京上的大学,自然就留在北京工作,她就在这买了套房,小孩周末可以回来,吃她做的饭菜。虽然她说了儿子快一个月没回来了,但是那种随时可以回来,随时可以见到的感觉,还是得到了满足,这个就值。现在的问题是,如果满城尽是退休的家长,这个城市的发展后劲还有吗?同样会影响到房价。作为一个城市的经营者,燕郊需要有些行动。所以我觉得燕郊特别需要一个标志性动作。第一个行动,我觉得是这个地方要由北京代管,或者北京和三河共管。参照深汕合作区的模式。不然它的格局就是三河县的一个小镇。看他们年终总结,知道你们管摩托车是可以的,比北京更能管得好,但是管理内涵要升级,要运营城市。燕郊房价到底了吗?当然北京的管理水平也有限,回龙观管理得很土,我们可以去上海找个镇长,或者全球招聘。第二个要让真正的地产商进去一两家,带动下,城市的规划水平和建设水平要上一个台阶。这么个典型的大北方建房子还搞什么“夏威夷”,“湾仔”的概念,挺吓人的。就像课堂里上课,有个穿泳装的坐那,没违反课堂纪律不错,反正挺挑战认知的。第三,作为一个未来的北京承载小白领的地方,它理应有很多的活力,这里面要加的因素很多,随便瞎说一下:加美:给中戏、舞蹈学院家长提供免费宿舍,空姐买房补贴10万,电影学院的买房补贴20万。一个亿补下去,来1000美女,周末在街上晃,那是什么地方?刘强东周末都来。

加点文化:请文化名人代言。代言不行,拉来做镇长。莫言不行,就姜文,有魄力,不一定干不好,说不定比施瓦辛格强。

加智力:院士太有钱,送房子都不会要了,咱送全国理科状元吧。比如搞个状元之家,每年一次大聚会,把这个高智商的朋友圈放在这。直到他们工作还想来,沉淀文化符号,并和中学教育结合,一下子就提升本地教育位格。有了学区,就有了正常居住,就有了想要的人气。

加时尚符号:宣传部改为策展部,办高冷的展览,反正也是冷,不如高冷到底。比如科技美学展,没人敢搞,收不回来成本,咱不怕,当成是品牌宣传。请著名公关公司来系统包装,就像当年深圳盐田区请世联和我做“蓝色盐田”的整体包装一样,非常成功。

加钱:问中央要,你叫我个小镇青年跟城里大哥大一样穿衣打扮,搞规划一体化,你不给钱咋行?另一方面,开展自救,实现北京人的转移消费。周末逢集,每个周末都有展览,大甩卖。周六京东节,周日天猫节,成为一个长期的节目,北京人来淘便宜货。

关键还是要有产业,要引进一两家像样的科技企业,目前中兴通讯是最大的吧,用好他们,以他们为种子,孵化,把人带进去,给最好的条件。目前这块太弱,看了高新座谈会,差点意思。

燕郊房价到底了吗?

连个戴眼镜的都没有,像啥子高科技企业

 

我觉得你们可以去考察东京的立川,也是一个坐地铁40分钟的郊区小镇,如何成为一个有文化符号的年轻人爱去的地方。总之,燕郊在不可避免地融入北京,但需要一个重大的标志性事件,地铁是,还不是,也看北京有没有胸怀,让燕郊越过潮白河,和宋庄连通,把文化注入,形成一个燕宋文化生活板块。刚好也去掉燕郊目前的燕赵文化定位。不要再搞什么燕赵慷慨悲歌,要的是活生生的生活元气。顺便把燕郊的名字改了,叫京郊,京郊特别市,下辖燕郊、宋庄两区。…………说滑脱了,回顾下,我们为什么要说燕郊,因为燕郊近来发生一个大事,就是京平线的规划出现了变化。对了,人家是京平线,北京到平谷,我们这样是不是太喧宾夺主了,说了半天燕郊。好吧,主角上场:

京平线的开通,让平谷人终于扬眉吐气了!平谷终于不再是北京的远郊了,而是,河北省三河县燕郊的远郊!燕郊房价到底了吗?看图,你没法不同意。于是燕郊的房价我们也可以大概算出合理均价了:燕郊房价到底了吗?

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