亲戚买房_蔡照明:取消限购时候未到!

蔡照明:取消限购时候未到!
亲戚买房_蔡照明:取消限购时候未到!
昨,后半夜,董老师“激情发文”,真心献计中央政府,要赶快放松限购救市,先救比晚救付出代价少,再晚就来不及了。亲戚买房_蔡照明:取消限购时候未到!这段话得到全体行业人士的称赞,“还是大教授敢讲!”

看完,我也激动——不起来,想表达我的观点如下

政府才不会入你的套,路!

董老师的逻辑是对的,已经往床下滑,这么大块头,真滑下去就拉不住了。但关键看床边在哪里,有没有到他呐喊的那个临界点。

首先看土地财政,虽然卖地收入占地方财政收入的比例很大,可能下滑;但我翻了大部分省会城市一般性公共财政的收和支,目前来看,大体是平衡的。就是说用于发工资的,保障政府机构正常运转的那部分是没问题的。科普一下,土地收入是作为一般公共财政收入之外的,列入政府性基金收入部分的,这部分收入除了还征地成本、各种补偿、各种提取之外,剩下的就是拿去搞城市建设,就是政绩工程了——这里是可以弹性安排的。我举个卖地比例很大的这些年很窜的城市合肥为例,2016年它的土地和一般财政收入比达到了200%,全国名列前茅。但我看它2017年在制定2018 年全市政府性基金预算时,就主动下降 34.32%,收入 840.9 亿元——就是感觉这块要下降,卖地不好;而它这方面的预算支出也主动下调了38.68%,817.65 亿元。所以虽然目前全国是0.5%的下滑,其实不算大,可以消化,不至于到了要打脸、反转的程度,呐喊还有点早了,当然不代表未来就不严重。

其次这里可能还有个次序颠倒的问题。刚刚结束的四季度政治局会议,我看了纪要,前面说了很多很好,但最后要做好“六个稳定”,第一条是稳就业,说明这个问题如果不是最严重的问题,也是最重要的问题。那么怎么才能稳就业?只有小微企业活了,失业潮才不会来,这个是当前的根本问题。如果按董老师说的,信贷不给小微企业,都给了买房的,通过买房人给了开发商,通过开发商再给了土地财政,这些钱又都转到政绩工程里了,虽然最后也会带动消费,但是,是不是绕了一大圈,况且是走过去的老路,所以政府才不愿意走回头路,上你的套呢。

当然,不是低收入人群要救政府,而是政府要救他们,董老师这里有些本末倒置了。

还有一条是,我上节课讲过,比如深圳政府为何这么硬气,不但限购不放松还加码,土地供应直接“4:6”了,政策房占大头。不仅是因为它经济好,还有,我不拍卖地,不卖高价,我自己建政策房,我也需要建筑材料、施工、装修、家电,照样可以关联带动很多行业,拉动经济的增长呀。

要判断中国的地产市场,我觉得还是要对这个基本面有三个基本认识,我概括三句话:

1、中央政府从来没有要打压房地产行业,把房价打下去,而是控制房价,不能过快上涨,造成资产泡沫——因为后者造成的崩盘比前者造成的经济下滑带来的风险更难以承受。

中国楼市是政策市,这一个条是关于控盘方的意愿,知道很重要。

2、中国房价是整体高的,无论和谁比,怎么比。

这一条是提醒我们的位置感,不要在惯性坐标系中,继续求解量子问题,你会老感觉有误差。

3、目前居住需求基本可以满足,市场最大的需求是混入投资概念的购房需求,他们进场与否是楼市热与冷的关键因素,目前政府精确调控这个“热气球开关”。

这一条是技术帖。只有理解了房价的形成机理,才能懂楼市的运行逻辑,才能判断未来的走势,也才能找到观察楼市变化的动态指标和临界值。

再也不要像任志强任总那样,以为政策总是错的,政府对房价形成机理的理解超过了不少专家,也应用得很娴熟,基本可以做到调控立竿见影。为什么?看看下图,这个是我2005年提出的一个模型,三个关键词,可以很好的解释目前各种技术问题。

亲戚买房_蔡照明:取消限购时候未到!

随身带着热气球,可以很好地帮你判断

当然,问题的难度在于,想让这个热气球在空中稳在一个水平线很难。我们看到,政府可以立杆见影地通过拧小热气球开关,导致房价不涨,但这个不涨,是没法静态维持的,因为不涨的预期一旦形成,大家不进场,必然是跌。

对于这个原理和基本认识有了,我们就比较容易判断政府会作何动作了。

我的判断是:

1、一线不会取消限购;一是作为风向标意义,需要;另外是目前的上涨压力还在,我是说一旦取消的话,所以还没到时候。未来顶多会在限贷、利率等方面适当调整;

2、省会等热点城市现在通过人才引进,开洞但不开门;洞开多大,可以调节,所以这个问题会被自动破解了;那就短时间内也不会取消了;

3、广大的地级市,最后估计也不会取消了,因为很快就是,取消了也没有人进场的状态。货币化棚改一停,万马齐喑。

以上和董老师商榷,请大家批评。

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