纯干货：2019年房价是涨还是跌？会报复性上涨吗…
刚刚平复任志强的言论影响，任泽平的又来了。
哎，任姓的地产！
任志强说，明年想买房也买不到了。
听了这话，亲戚买房的不少用户急了，“蔡总，你不是说楼市稳中向下吗，如果明年买不到房，你负责吗？”我负责，我拿什么负责？实在按不住的，我也就听之任之了，还好，有我们的二手房砍价师，save一个是一个。
别看人，看英文
在亲戚买房的用户群里，我每晚巡视一轮，不少群经常在为此打架，挺任派和挺蔡派。按说是我的主场，我说的又是对的，任总暂时错了，但一些死硬派，还是坚持任总的今年房价已报复性反弹，明年还要大涨的说法，睁眼说瞎话。有的群在说着，看我来了，知道我的观点，开始还给我面子，后来也就直接怼了。我鼓励这样，自由说话才能互相有益。我就不截图了，都想把对方一下撂趴下。
我只好搞了个讲座，太远的我说不了，我就说《未来六个月中国楼市到底如何？》现场效果还好，总算过去了。
才两天，任泽平又来了！
“我担心房价会在2019年再次迎来报复性上涨。”
这个更麻烦大了，小任似乎比老任有更难说服的专业视野，我看了半天不知从哪下手，而用户群里又炸锅了，挺老任派又占了上风。
被董老师发现了
董藩说，你怎么和两个任做对，要不要帮你约他们见下？
算了。不过给大家留下的这个印象很不好，我没有要招惹谁，老任是地产界德高望重的，小任是地产界欢天喜地从证券界刚迎娶过来的，都比我名气大，不是自讨没趣嘛。但我“有负担”，对买房人有“负担”，我不能忍看他们被误导。
只好来先看看任博士的文章吧，如果真对了，我就改正。
先看任博给出的结论：
“想买房的人不用着急，只要土地财政没改变，在调控的尾期，地方政府比谁都着急，我担心房价会在19年再次迎来报复性上涨。”
这个就费解了，都要报复性上涨了，还不急？
根据这个结论应该是赶快买房，晚了不就要多花一大笔钱嘛。报复性，没有个30-50%好意思叫报复性吗？一套500万的房子，不着急那就是多花250万呀！
矛盾！
继续看下去，继续不懂。
任博的主要逻辑是，货币要超发，必然房价要大涨。我们来顺着他这条线来看看，这个因和这个果，到底能不能一直走下去，白头到老。
他说，“目前PPI持续下滑，预估会在明年上半年变成负数，企业生存压力大，继续维持这么高的市场利率不现实，货币政策将会逐渐宽松。”
——这是他第一个判断。
“随着时间的推移，明年下半年，地方政府会非常着急，而中央又有稳增长的压力，房价可能在19年会迎来一次报复性上涨。”
——这是他第二个判断，地方财政没钱了，又要提夜壶。
“09年，12年，15-16年三次稳增长刺激经济都是这样，曾经15年房价5万的时候，我说要翻一番，很多人觉得房价太高不可能，结果大家都看到了。
——这是他第三个论据，就是我过去说对了，这次也是我对。
“由于一些深层次永远无法改变的原因，我们的房价会99%的概率像美国一样持续上涨。”
——这是他的第四个论据，国际化的参照。
“至于有人说长效机制可能会出，房产税可以改变，其实房产税和土地财政没有太大的区别……一个希望地卖得越贵越好，一个希望大家持有的房子越多越好。要让大家持有更多的房子，就得让买房的人有赚头。”
——这个比较长，歇口气，再接着来：
“而房产税是真金白银的每月交钱，不可能收的太高，但即使收到2%，和每年的货币贬值比起来，确实是不值一提。最终的结果就是，一部分不太殷实的买房需求减少，房价短期会下跌一些，长期从45度角上涨变成了28度角上涨。”
——这是他第五个理由，最大的变数也被否定了，长效机制只能短效。
好了，我们来看看这5条理由是不是房价要涨的充分必要条件。
先不说房价是由什么决定的，先分析他的论据是否合理。
第一条我认同，货币会宽松。
第二条出了问题，地方要钱和房价要涨有必然的正向关系吗？没钱的地方政府多着呢，比如东北和大西北的那些城市，政府都缺钱呀，房价就能涨吗？
如果城市的经济面好的比如一线城市，中央政府大概率不让你涨；如果不好了的，叫你涨你也没法涨。有没有中间地带的城市？有，但政府现在已学会了精确调控，根据我的热气球原理，会拧开关就可以了。
这个热气球一定要带在身上
更重要的是，拉动经济“提夜壶”的形式也可以变，提政策房这个壶，也一样地建房，一样地拉动经济，但是房价一定——不是拉高了，而是拉低了。
再来看第三条论据，问题就在这里。过去这么多年，我相信大部分人是可以说对趋势的，就像我们判断首富老王的儿子小王创业，一定会大概率地成功一样，背靠中国经济大发展的背景，房价的趋势也是很明朗的。但是前面说对了，不代表后边就可以判断对，可能不对的概率更大，因为房地产市场的底层逻辑变了，如果你还按照原来判断逻辑，错的概率自然更大。至于底层逻辑如何变了，要看我的另一篇文章《大会后，买房人要重装买房逻辑》
第四条，我本来懂的，后来又不懂了。深层没变掉，应该不会像美国的，为何在房价上，反倒要像美国涨呢？
第五条，就更值得商榷了。
房产税和土地财政区别大了去了。土地财政是地方政府和大家一起希望房价涨、一起赚，是“同案犯”；房产税是政府从买房人手里掏钱，是你拿走了我就没有的关系，咋能一样？脑袋简单，可以看到这一层：“大家持有更多的房子，才收税更多”；但用脑子复杂点的，就知道这里的分析在数理层面有漏洞的，存量足够大，谁在乎你多的那万分之一？
2%？千万别小看这2%，看看是在什么环境下，如果每年都像你说的50%大涨，2%不算什么，如果每年只有5%的增长，或者不涨，你看看这2%是个什么份量。我没学过经济学，但知道有个道理，就是同样10块钱，带来的体验是不一样的。如果我400万房子纸面上今年上涨20万，但要我每年真金白银地交8万元的房产税，虽然还赚了12万，我相信大部分的人是选择出售掉，因为纸面上20万带来的愉快体验，远远cover不了去交8万真金白银带来的不愉快体验。
如果大家都抛房，不买房，没人进场，没有市场温度，根据我的房价热气球模型，房价还能上去涨吗？除非任总给大家发补贴。任总说担心明年房价会报复性的上涨。你用了担心这个词，我当时脑中的画面就是，你家许老板在那弯腰数钱真累，你替他担心。
哪里还有什么45度仰角？一个不争的事实是，世界上绝大多数的国家收了房产税，只有中国不收；世界上绝大部分国家的房价没像中国这样一直45度羊角疯。
这里该讲一下我的重要观点了，我认为，过去这么多年房地产市场运行逻辑，是一个恐慌式定价的逻辑。害怕涨价，就冲进去买，都进去那买就涨，疯买疯涨，疯长疯买；这条风火轮，或者叫热带风暴一直在气旋中被加大风力，席卷一切，包括我们的正常思维。（哪有什么必须永远涨的道理，在城市户均0.8套的时候说永远涨，到了户均1.1套的时候还可以说永远涨，等到了多数城市户均1.5套的时候你还说会永远涨吗？）
你可能要问，那这个恐慌性热带风暴，它风暴的起源在哪里？
哎，
——你还不知道？！
我是蔡总助理
我们想找500个铁杆
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