亲戚买房_「7度以下会结冰！」蔡照明对楼市还有5个预测
「7度以下会结冰！」蔡照明对楼市还有5个预测,在此，亲戚买房二手房砍价师就把相关整理资料和大家做一个分享。
大家会经常说，现在是房地产的冬天，现在是房地产的春天，以我在房地产行业差不多20年的经历，没觉得房地产有过什么春夏秋冬四季，只有雨季和旱季。什么意思呢？就是房地产要卖的时候，就是大卖，蹭蹭的往上卖，大卖大涨；要不就是卖不动。从来就没有过什么春夏秋冬很平缓的很稳定的状态，有也是很短，是一种过渡态。
所以我就推导出一个结论，或者说是一个推测，就是一旦一个地区，连续两年它的涨幅低于7%的时候，这个市场就会结冰，大家注意，不是零度，不是不涨价的时候才结冰，7度就会结冰！所谓结冰，就是会进入一个没有太多交易、不好卖、不活跃的市场状态，这就是我提出来的【地产明斯基时刻】。类似于北京现在的市场情况，今年虽然涨了一些，但是没有超过这7%，所以市场基本上处于这种临近结冰的状态，这是很重要的一个推测。
关于2018-19年的楼市，我今天还有5个预测。为了大家更好的理解，我们先来看一下我的分析工具——房价的热气球模型，先明白房价是由什么决定的，市场是如何运行的。
房价热气球模型是我2005年在央视的一个节目上提出来的。这个模型用了这么多年，我利用它来观察房地产市场，弥合度是很高的，能够说明房地产市场的一些情况。
我们看到热气球的高度H，就是房价的涨跌水平，它是二次方地正相关于T。T是怎么来的？取决于进到热气球里的热分子的多少，和每个热分子的自由能——就是进场买房人多少，每个人携带的钱数多少。进场人多、杠杆高，市场就升温，房价就升高；如果没人进场，就是被限购；每个人贷的钱少，就是被限贷，那么温度就低，房价就升不起来。
理解这个模型要掌握三个关键意思：1、 房价是无锚的。当年8000一平大家觉得贵，后来到1万、2万、3万大家都觉得太贵了，现在涨到十多万了，大家觉得还是贵。2、 房价是由市场热度推高的。而市场热度是由进场人数和个人携带进场资金决定的。就像热气球的高度，是由里面温度决定的，而温度是由进场热分子数和每个热分子携带的自由能（热能）决定的。3、 政府是控制开关的。限购、限贷，就是限制进场热分子数和热分子携带的热能。现在政府运用这个理论，精确调控。
然后我们用房价的热气球模型再去看一下未来这段时间，我们就很容易得出下面5个结论：
1、 没有金九银十
2、 不会像2008年
3、 也不会像日本当年
4、 7度以下会结冰
5、 亲戚买房推动的买方主场时代到来！
第一个判断，没有金九银十了。
我主要是说北京，北京为什么没有金九银十？首先控制房价，就没有新的进场人数，这次的公积金贷款条件门槛又高了一点，限制了一些刚需进场。所以金九银十不太可能有了，本来这个市场就没有新的进来，现在刚需又被打击了一下。
因为刚需被挡住了，改善性需求也会被挡住。其它地方我不太知道有没有新的进场人数，你说深圳假如传说的那个大消息出来，它可能会有新的进场人数，可能会不一样。但我们正常从北京来看，它就没有金九银十了，这是第一个判断。
第二个判断，当然也不会像2008。
因为2008那时候我们是要去救经济，要放水发动经济，但现在我们发现怎么样？我们现在放的水，就是我们投一块钱去拉动市场，它产生的价值已经小于一块钱的正常投入，就拉不起来了。再加上我们过去所有的水从实体经济、金融等从各个管道都流到房地产大水库里来，这个堤坝已经非常危险了，它很容易破，一破了整个下游村庄就全被淹了。所以这就是刚才我说的底层逻辑，我们不可能再去重复2008年的老路了。所以在这种情况下，大家千万别想像2008年，是一个很好的一个抄底机会。更别幻想，只要什么时候政府一取消限购了，还会大涨。
很多人没有正确理解热气球模型，或者没理解我的话，他就觉得难道取消限购限贷之后它不涨吗？不报复性反弹吗？一定还要看取消了之后，当地有没有热分子进去。如果北京现在如果取消了，肯定马上会涨，包括这些北三县这些地方一取消限购都会涨。但是如果达到了一个时间长度后再取消，比如说五年八年之后再取消，当房价不涨已经成为所有人的一个预期，炒房不赚钱成为所有人的预期，那时候就没人再携带资金进场，那时候你再取消了也没有用。大家一定要正确理解这句话。
第三个判断，楼市不会像日本当年。
日本当年什么情况，就是整个房地产泡沫破了，回到几十年前，几十年不涨，为什么不会？为什么不会像日本这样？很多经济学家，特别是看空楼市的人，都会觉得我们国家会像日本当年。因为我们这次面对的危机不亚于日本当年，但我们会不会楼市也这样崩盘？
我在一些演讲当中也是反复说了，我们不会像日本这样，为什么？我们要看的再深一点，中国的整个市场谁是操盘的，谁是控盘的？它不会像日本，是一个完全的市场经济，不管是三级市场，二级市场和一级市场（土地市场），整个是一个完整的市场经济，自由市场经济会把危机传递，会形成连锁效应，会像多米诺骨牌一样——中国有吗？中国不会，因为我们有“胶水”。
比如说我们现在是出口差了，股市也跌破了，然后P2P倒了，但传递到房地产这个地方去时候，我们拿胶水一粘就完了，什么胶水一粘？限制流动性不让买卖了，限购了，几年之后才能交易了，等等，用一些措施就可以，这在日本他行吗？优越性！
第四个判断，就是7度以下会结冰。
我今天要给大家重点说的叫七度以下会结冰，就房地产并不是说房价不涨了，大家就不买了，不投资了，而是必须涨到一个幅度，才会导致市场有温度，有热分子自由迁徙的自由能。
我今天提出一个叫七度以下就结冰，什么叫七度以下就结冰？就是在一个周期段——我们加权算了一下一手房和二手房的买卖时间，比如一手房，我先买了房，然后办房产证还有一两年时间，最后到集中转卖的时间大概在三年左右，二手房可能会短一点，我们一般会把这两年当成一个周期段。在两年之内，我们把它的所有的成本，比如交易成本，各种税费什么之类的，反推到这两年去。比如说首付款，如果我不投资房地产，我可能会去做理财，达到5%的收益，后面百分之六七十的贷款，也有贷款成本。当然我如果是买二手房，我还能出租，还能收回效益，把它所有的因素全考虑进去，我们会发现，如果一个房地产市场连续两年没有7%的增长，那这个投资是没有利可图的。
如果一个房地产市场没有利可图，大家就不会进场。不会进场就怎么样？这个热气球就不会继续升高，如果不会继续升高，大家觉得热气球会停在那个地方吗？所以我们会有一个大胆的推论，就是房价在“七度”的时候，这个七度就是每年的增长率如果低于7%的时候，连续两年，这个市场可能就会结冰，就会成为一个慢吞吞的，没有多少买卖，不活跃的这么一个市场。不是要到零度，房地产都不涨价了，它才会结冰。而是到七度它就会结冰，这是我们今天推出的一个比较重要的一个结论。大家可以灵活运用到投资实践去，既可以当成一个结论去指导自己投资，也可以观察市场变化，作为投资的观察指标。
第五个判断，我会觉得买房人的主场时代来了。
这个假如是我们亲戚买房推动的，做个广告，因为我们是中国第一个站在买房者角度。当我们站过来的时候，发现很多人，很多不管是投资机构，还有很多大的平台都给我们叫好。但是他们因为屁股已经坐到卖方一边了，他们还转不过来，但是他们都在关注我们。
我们发现买房人也越来越多的清醒过来了。我去买房，我干嘛我交十几万中介费给你，好家伙，然后你还忽悠我，还不站在我的立场？！买房人慢慢慢慢清醒过来了，这个行业慢慢也知道了，不能再去忽悠买房人了，不能去制造各种各样的议程设置去叫买房人恐慌，也不能雇请很多专家去忽悠买房人了。因为整个买房和卖房的两个市场主角要开始发生变化，买房人主场时代到来了。
二手房砍价师指出，当买房人主场时代到来的时候，所有的商业逻辑，所有的市场形态都会发生一个巨大的变化。这一点我们仅仅是一个预测，我们会不时的把这种我们感受到变化会告诉大家。
