成本核算在房地产开发企业中存在什么问题？
国家对房地产成本核算方法特别是各项成本的分摊方法没有具体的规定,目前各企业只遵循国税发[2009]31号文对土地成本、公共配套成本及借款费用做了统一的处理。其他各项成本由企业自行确定, 各自处理差异较大, 那么到底存在着哪些问题呢？亲戚买房二手房砍价师认为主要存在以下问题。
(1) 房地产开发成本核算对象的问题。合理确定成本核算对象才能顺利进行成本核算, 大型房地产开发项目开发周期长、资金压力大, 一般都会采用分期开发的方式, 开发业态也多样化, 成本核算对象可选择性较大。另外, 并不是所有的房地产开发企业在进行成本核算时, 都能够把所有成本涵盖的对象考虑全面。
(2) 房地产开发企业成本核算的归集与分配问题。成本核算对象一旦确定之后, 房地产开发企业就是根据核算对象进行成本归集与分配, 因为在具体的规定中只给出总体的成本分配思路, 没有具体的实施方法, 就导致各企业在实际操作中, 以追求当期利润为目标就少分摊成本, 以降低税负为目标就多分摊成本;在各产品业态成本分配方面, 销售好价格高的产品业态多分摊成本, 滞销或价格低的产品业态少分摊成本;在完工与未完工产品之间也存在分配不均的现象;在公共配套费的分摊上也比较随意, 导致会计信息披露不准确、成本分析资料不可靠、不完整。
(3) 房地产开发账面成本不能反映真实成本。二手房砍价师指出，房地产企业的开发成本核算周期, 也会因为各种因素的影响发生变化, 核算周期不稳定受到多方面的影响。目前房地产企业账面确认成本多以支付多少工程款收到多少对方发票为依据, 收到多少工程及材料发票则计入多少开发成本, 归集的成本与工程实际进度不匹配。另外, 房地产开发项目在完工时还会存在一些未结算工程, 虽然有些企业会预估未结算部分, 但是没有明确的预估方法, 会导致利用预估成本来人为调节利润, 等等。这些都会使得在某一时点上企业的报表数据不能真实反映企业的资产和负债情况, 不能真实反映某一期间的利润, 也不符合权责发生制的会计核算原则。
