分享|蔡照明的房价热气球模型

这是我2005年提出的一个理论模型,可以用来帮助大家理解房价形成的机理、机制,以此来判断当地市场的走势。

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这个模型的基本要点是三个:

  • 房价相对来说是无锚的,不是什么成本决定的,更不是简单的供需关系。北京房价当时卖8000大家觉得贵,后来卖一万大家觉得贵,再后来到了3万、5万、10万,大家都还是觉得贵。

2、房价更主要的是由市场热度决定的,就像一个热气球,飞的高度是由里面的温度决定的。而里面的温度,又是由进去的热分子数量和单个热分子的自由能来决定的,对应到房地产市场就是进场买房人数和每人携带入场的资金量。

3、目前政府控制热气球的开关。限购、限贷就是限制进场人数和进场资金量,从而达到限制房价的热气球继续飞升。

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目前很多中介公司,虽然不明白这个原理,但也根据自己的经验摸到了类似看法,比如北京中介用带看量来表示市场情况,其实就是认同了看房人数(进场人数)是市场温度的表征值。

二手房砍价师指出,用这个模型可以很容易地解释一个地方市场的房价的涨跌,包括一些特殊市场,比如热点城市,比如人才放水政策等等会不会带来房价大涨的问题。我用它在2017年还很好地预测了2018年的一线房价市场,基本靠谱。

现在要给大家布置一个作业题,用热气球模型分析:

限购城市未来取消限购后,房价会大幅反弹吗?

我会在亲戚买房的买房学习小组和大家一步步分析,直到你认同,我知道你有个自认为正确的的观念,已经预先植入了。

本文作者:蔡照明,著名地产专家、亲戚买房CEO。

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