2018这个夏天有点“冷”,房企会跑路几个?_二手房砍价师

二手房砍价师:2018这个夏天有点“冷”,房企会跑路几个?

近期,中央气象台连续多日发布高温黄色预警,多地最高气温突破历史极值。

面对炎热高温天气,市民们忙着防暑降温,但是对房企来说却是另外一番景象,因为他们普遍感觉到:这个夏天有点“冷”,能不能熬过去都是个未知数。

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01

房地产这个熊孩子还是得管

据新华社报道,中共中央政治局7月31日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。

对于目前的楼市,政治局会议要求:

下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

短短几十个字,击碎了因放水带来的房价上涨的预期,一时间,房企哀鸿遍野,作为经济晴雨表的股市第一时间做出了反应:

数据显示:8月1日,房地产开发板块的126只个股中,有92只早盘下跌。其中,7只股票跌幅超过4%,另有7只股票跌幅超过3%。其中碧桂园总市值跌掉150亿元,最为惨烈。

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融创大跌、新城大跌,碧桂园,恒大,保利,万科,不管是在A股还是港股市场,谁也逃不过…

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其实,今年一季度,房地产市场整体比较稳定,表面看上去还是个“乖宝宝”,所以423会议并没有提。但是最近,市场正在产生一些微妙的变化,货币宽松的预期开始让很多人憧憬地产调控的放松,准备迎接新一轮的暴涨。

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然而此次会议加上这么一段话,浇灭了这个预期,而且这次来的比以前更加严厉。

亲戚买房CEO蔡照明解读:

政台局会议,态度之坚决,说明上层对房价的涨跌态度,是,哪怕是跌,都不能再允许涨;或者是上层认为,跌是有办法让它再涨起来的,而涨是很难压下去的。这一切背后的逻辑是,跌是有经济下滑风险,而涨,泡沫破,是全盘皆输的风险,所以选择不让涨。如果我们把这个问题看得更深一层,上层的真实意图是,是要通过这样的高层发声,稳定房价预期的,你看会议精神里有6个稳定,其中之一是稳定预期。

02

房地产调控已创历史新高

机构统计数据显示,今年1-6月,各地房地产调控政策发布次数高达192次,比去年同期的116次多出65%,创历史新高。共有73个城市出台调控政策,包含限购政策135条、限贷政策176条,51个城市以及海南全域实行限售政策。

调控花样也非常多:限购、限售、限价、限贷,因城施策和分类调控…

不知道是有意还是无意,就在政治局会议的同时,深圳当起了急先锋,出台了楼市调控加码政策:

限制企事业单位购房

抑制商务公寓市场投资投机行为

新政后购买的住宅3年限售

抑制“假离婚”等投机行为

然后,网上就传出了这个段子:

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深圳也成为继杭州、上海等之后的第五个出台限制企事业单位买房的城市。分析人士称,利用企业购买住宅的,除了少数公寓投资企业外,大部分都是短炒客。后续北京等城市有可能跟进此类政策。

03

出来借,总是要还的

调控不断加码,愈加严厉,对于房企来说,可谓形势逼人。而房企内部,其实更不好过。2018年龙头房企漂亮的业绩背后,无法掩盖隐藏着许多风险,因为出来借,总是要还的。

房企负债率到底有多高?Wind有2个数据值得一提:

2017年全年,136家上市房企的平均负债率达到79.1%,创下2005年以来的最高位;

然而,刚过三个月,这一数据就被刷新了!2018年第一季度末,136家上市房企平均负债率上升到79.42%,创下13年来新高。

再来看看几大国内著名房企债务数量,简直是个天文数字。

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A股市场上,截止今年1季度,万科的总负债达到了惊人的10289.27亿元,负债率84.04%,均已创下公司的历史新高。

2017年,房企国内债券市场融资折戟,受到成本上升以及监管收紧等因素制约,房企债券融资未能延续2015年和2016年的火热景象。截至2017年,房企发的境内公司债规模从2016年的4527亿元骤降90%以上,仅为437亿元。规模收缩显著。

2018年,房地产行业受到销售放缓以及融资约束及国内信贷收紧仍较大等因素影响,资金来源增速仍将继续放缓。因为居民去杠杆、银行信贷、金融监管仍趋紧,特别是还债高峰期来临。未来三年,中国房企债券到期逐步进入高峰,2018年到2020年到期量分别为2373亿元、4305亿元、5160亿元。

二手房砍价师指出,就在这时,已经有人顶不住了,跑路了(中弘打响上市房企跑路第一枪!

)请看我们历史文章:中弘跑路,泰禾裁员,中国房企夺命狂奔 ,这会是今年唯一一个跑路的房企吗?每人敢给出肯定的答案。

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04

土地流标数量增加明显

另外一个值得注意的数据是,今年以来,北上广深一线城市经营性土地拍卖流标13宗,超过2017年同期的3倍;二线城市流标154宗,同比上涨一倍;三四线城市流标629宗,远超往年全年总和。

在上述一线城市流标的13宗土地中,7宗在北京,5宗在广州,1宗在深圳。流标的13宗土地规划建筑总面积为133.42万平方米,起始总价为285.14亿元。流拍楼面均价为2.141万元/平方米,流拍土地均价为4.96万元/平方米。数据显示,2017年同期,一线城市经营性土地仅流标4宗;2016年全年,一线城市仅流标5宗。今年以来,一线城市流标量创下近年来新高。

随着市场热度的逐渐下降,房企回款减慢,加之融资难度大,流动资金骤减,拿地积极性不高,导致土地流拍增加。

做个小结:

放水了,快嗨起来

房企:等等我,马上到

坚决遏制房价上涨

房企:…

政府加码调控了

房企:…..

融资困难了

房企:…..

该还钱了

房企:嗨xxx,洗洗睡吧。

内忧外患,四面楚歌,房企日子不好过,夺命狂奔,那房子还能买吗?亲戚买房上周六(7.28)举办了一场论战,主题是:经济危局下,房子买还是抛?

现场图:

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亲戚买房CEO蔡照明

蔡照明:房地产市场,要么是雨季,要么是旱季,没有春天和秋天,要么是快速上涨,要么是没人买房,在雨季和旱季之间徘徊。 根据我的房地产热气球理论,如果政府想把房价控制在那个位置上,是控制不住的,什么意思?如果大家的预期,房地产是不涨的,深圳限制你卖了,横盘了,就没人进场了。热气球只有不断的往里充热气,才能上升。当政府把预期控制在一定程度了,所有人都知道,房子只能微微的涨,这个时候进场的人数就会减少,进去的资金也会减少,房价是很难维持在那个地方的。

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正方辩手

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反方辩手

亲戚买房二手房砍价师了解到,在论战最后,双方以“半年后北京二手房涨跌幅度”立下赌约,赌注是:输的一方在朝阳公园裸奔。详情请看:半年后,谁会在朝阳公园裸奔?

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