政策|租售同权在这样影响房地产!

租购同权与房租涨跌

亲戚买房二手房砍价师认为,在 “租购不同权”时,租房只能满足居住需求,因而房租相对便宜,房子的租金回报率与 租售比在一二线城市都很低。如果开发商开发的房子只租不售,只有在租售比达到一定水平后, 开发商才愿意开发租赁住房,才有利可图。而要达到这种效果,只有两种办法: 一是提高房租, 二是降低开发商开发成本。大城市房价中,土地成本占大头,只有通过降地价才能降房价。而降 低地价,不仅会造成政府财政收入减少,更会造成土地市场的紊乱,从而不利于房地产市场的平 稳发展。出于上述考虑,一个折中的办法诞生了: 让地方国企接盘租赁房产的开发。上海市 2017 年7 月首次以 “招拍挂”方式出让两块租赁住房用地便是如此。这两块分别位于张江南区和嘉定新城的 “只租不售”地块,最终都以不足6 000 元的楼面地价出让给地方国企,远远低于 周边以往通过 “招拍挂”方式出让的土地价格。通过这种方式大大降低了租赁住房建造成本, 并以此来人为地提高租金回报率。否则,在土地成本并未明显降低的情况下,如果租赁价格过 低,必然影响开发商开发租赁住房的积极性,进而会减少租赁房源的供应量。需要注意的是: 开 发商对租赁房屋的整体开发与运营,意味着房屋租赁市场也可能由过去的以散兵游勇式的个人为 主逐渐转变成租赁机构主导的市场。组织掌控市场的能力是个人无法企及的,而房屋租赁市场本 身是一个区域性市场,独立性相对较强,更容易被租赁机构垄断和操控。 对个体出租人来说,在租金回报率很低的情况下,很多人购房主要考虑的是自住或房产增 值,购房主要不是为了赚取租金收益。“租购同权”使得房东在为租户提供居所之外,还为其提 供了子女上学、医疗、就业、养老与社会保障等机会,附着在租赁房屋上的利益陡然增加,房租自然也会随之上涨。有研究表明,即便是提高贷款利率、提高首付比例等试图抑制住房消费来降 低房价的调控政策,因为把购房需求转化为了租房需求,也会推高房租。

政策|租售同权在这样影响房地产!

租购同权与房价涨跌

租购同权会使房价上涨得到抑制吗? 这似乎是不明真相的人对 “租购同权”拍手称快的重 要原因。然而,在兴奋之余还需要确认两个重要问题: 一是租购同权是否真能落地,二是住宅用 地是否有实质性的增加。上文分析已清楚地表明,“租购同权”在北上广深四个一线城市与部分 二线城市落地的难度很大。至于后者,笔者注意到,人口净流入较多的大中城市并没有因此而增 加住宅用地的供给,只是对住宅土地供应结构进行了调整。只租不售住宅用地大大增加,公共产 权住房用地增加,甚至住宅土地拍卖中因达到土地最高出让价格转而 “竞自持率”或 “竞保障 房面积”而占去部分土地指标,这意味着商品房土地供应的减少,进而导致商品房供应的减少。 短期看来,在土地拍卖中的 “竞自持率”或 “竞保障房面积”的竞拍方式,会使租赁住房 用地的比例大大增加。这可以增加租赁住房供应量,更重要的是将锁定开发商的资金,起到 “冻结热钱的作用”,开发商 “快速拿地—快速开发—快速销售—快速回笼资金”的资金周转模 式将得到遏制。但长期来看,由于商品房供应减少,供需关系因此而改变,自然会导致房价上 涨。同时,政府在转让土地时,把建公共产权住房等成本转嫁给开发商,这些成本最终都将计入 商品房价格之中,从而进一步推升商品房价格。

谁是租购同权的受益者?

二手房砍价师指出,如果租购同权本意是为了保障租房者的权益,那么我们可以试想租房者能否真正成为受益 者。如果租购同权确实可以规范租赁市场,使房客不至于处在随时可能被赶走、被克扣押金等境地,尚有积极的一面。然而,在规范的同时,也意味着可能必须到相关部门登记。以往私人出租 一般不会到政府相关部门登记,即便在流动人口管理中实施 “以房管人”的政策措施,最关心 的也是如何把流动人口管理好、不出事,而不关心出租户是否缴纳房屋出租的税费。虽然一直有 对出租房屋的纳税规定,但基本上没有被执行。住房租赁市场规范与 “租购同权”的实行,将 使房屋租赁逃脱不了纳税的命运,而这些税费很可能最终转嫁到承租人身上。如此看来,反而会进一步加重承租者的生活成本。 目前看来,开发商和个体出租人也不一定是受益者。开发和运营租赁住房本非开发商所愿, 这种长期持有使得快速回笼资金的模式泡汤,也对其物业管理形成巨大挑战。而个体出租人很可 能面临组织化运作的竞争和登记程序的约束等。 对于地方政府而言,短期来看,“只租不售”地块的低价出让也是一种巨大的财政损失,但 对规范租赁市场,为日后收取房租税奠定了重要的基础。而商品房价格的上涨,也可让其在地价和税收上受益颇丰。更重要的是,“租购同权”政策的出台可争取民心。因此,“只租不售”土地转让方式,短期看,政府在损失土地出让收益的同时,也会为其赢得民众的信任与支持,可谓 “得失各半” ; 长期来看,情况则更为复杂。

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居住问题靠买还是租?

二手房砍价师认为,在当前的政策环境下,解决 “住有所居”主要有三个途径: 市场化的商品房、政策性的保障房和租赁住房。租房多是临时性措施,主要是年轻人财富积累不足,靠租房临时解决居住问 题。也许有人会说,新加坡与中国香港一半甚至更多的家庭住在政府提供的公屋中,这两个国家 或地区的政府甚至也因此而自我标榜。实际上这两个国家或地区是土地财政的始作俑者。试想一下,一个富裕社会,国民多买不起房,只能蜗居在政府提供的公屋之中,这究竟是福祉还是悲哀? 在住宅土地供应不增加的情况下,只租不售住宅用地增加,土地拍卖时要求开发商竞建租赁 房,会导致商品房用地减少,用地成本增加,商品房供给减少,进而推升商品房价格。从 “全球看,任何一个通胀国家的租赁行为都不会非常稳定,因为长期租赁带来的是购买力越来越低。 相比购房可以选择信贷等杠杆,租房者很难承受房租的不定期上涨。在北上广深这些城市的房租约等于月供的区域,外地人打算长期留下来,买房还是必然的理性选择”,而选择租房仅仅是 买不起住房情况下的无奈之举。由此可见,“有房住”也许能暂时平息 “有住房”的强烈需求, 但在户籍制度没有动摇、公共资源的均衡性配置没有大幅提升的情况下,“有住房”的需求将一 直持续下去。

 

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