蔡照明:不动产实现联网,这个消息对买房人意义重大!

对买房人,这个消息非常重大!

不动产实现联网,作为征收房产税的前置条件,它的意义比房产税本身更大!

这个意义就是,过去运行20年的一整套恐慌性市场逻辑,进行不下去了。一个城市有多少房,缺多少房,一目了然。

当这些存量、增量、需求量已知,大家就不会恐慌,过去一整套的忽悠买房人的卖方市场的强势逻辑,全部作废。

买房人欢呼吧!

我多年前就呼吁过,可通过不动产数据公开,来打破房子稀缺、房价永远涨的神话!

好了,这个消息终于出来了,我看了下,好像还没明确说不动产登记搞完,只是说联网了,联上了,那数据也同步统计好了?迟早有一天会搞好传上去的吧。

为什么说这个消息很重要?

首先我们来看看,过去几十年的市场逻辑是个什么样的?

过去运行了二十多年的房地产市场,我把它命名为恐慌性的市场和恐慌性定价。

在土地是稀缺的、房子是稀缺的、房价会一直涨、不买将来更贵的逻辑下,大家纷纷进场、提前进场、透支进场,把一家三代、两家六代人的钱纷纷掏空,掏空今天的,还有未来30年的(贷款),来买房。大家都来买,根据我的房价热气球理论(如下图),进场人多、携带钱多,市场温度就高,房价的热气球就升高。

 

蔡照明:不动产实现联网,这个消息对买房人意义重大!

举两个例子来说明是恐慌的,不是真实需求的。

如果你是买新房的,过程大概是这样的:

你到售楼处去看看,仅是看看。可是听说很多人排号了,于是你也排了一个,开盘时通知去看看。一到那就是领号排队,排了3次队,终于挤进了选房区,还看什么看,再犹豫就没得选了,卖完这批就涨价了,于是你好不好先按住一套!

如果你买二手房,基本是这样的:

看了好几套房,都有点累了,这套还行吧。刚说服自己可以,马上另一个中介的另一个客户也看上了这套,听说出价还比你高点,那还犹豫什么呢?赶快定下来。

——这就是恐慌,害怕房子没了,害怕再涨价。

个体的恐慌是这样的,我们再来看看一个宏观的市场吧

2014年深圳的新房和二手房卖出去不到10万套,就是说这么大的城市只有不到10万个家庭出手买房子,新房的均价在23000多;而到了2015年,3月开始,深圳传言要成为直辖市,房子要大涨的舆论形成,恐慌性购房情绪一下子煽起来,市场突然增加了上百万的人进场看房、买房。记得,之前开发商拉一个人到销售现场,不管买不买房,一个人头的成本在1万元左右,忽然变成抢不到房。一开始,深圳的朋友托我去帮打个折的,后来说不打折了,能帮挑一套好的房子就行了,再后来说只要能帮搞套房子就行了,恐慌情绪迅速升温蔓延,新房均价再也不是23000了,而是33000,43000,一路飞奔,成交量也飞升,后面9个月卖了前面两年的成交量。

我画一个图,大家就可以看到这个过程。

蔡照明:不动产实现联网,这个消息对买房人意义重大!

大部分人是在恐慌性的氛围中,入市买房的。真是奇怪!不恐慌还不买?

这其实不是一个人和一个城市的问题,从整个中国来说,你都无法逃避这个网——让你恐慌,让你恐慌性地进场。

首先这是中国这么多年的社会现实教育出来的,“赢在起跑线”“喝头啖汤”“赶头班车”“先来的吃肉,后来的喝汤”,总之,本身就是一个会哄抢酱油、蒜头、口罩的易恐人群

其次,不可逃避的是,有专门的布网人——中国有差不多300万忽悠大军——中介代理渠道媒体互联网平台。从他们口里,你听到的永远是,不管房子好不好,一律好;不管房子紧缺不紧缺,都一律紧缺,他们每年会从开发商那里拿走16万亿2-3%的佣金,就是3000亿到5000亿的忽悠费,这样成建制地忽悠,你能抵挡吗?他们在这个国家的机体上,已经快20年了,已经是器官般地存在。

上面举的买新房和二手房的两个例子,就是卖房子中介的杰作。新房那这么稀缺?没有稀缺制造稀缺,100套房50人买不稀缺,分10套一批地卖,不就稀缺了吗。二手房那个,拉几个客户来互相逼定,这都是这个行业的技术培训核心内容。你作为一个小白,能抵挡住吗?

无人能逃避,即使在深圳平淡的2014年,那可怜的10万个买家,也是被忽悠进去的。

正是在这套大忽悠机制下,大家恐慌了。

以上这些,不知说服你了吗?

可能你说不对,是因为M2放水的缘故吧。

当然那是前提,很前面的前提。那我问你,2014年也M2放水,深圳为何没人买房?还有的城市涨了,有的却没涨,M2放水这么定点定向精确控制吗?

还有人说是供需导致,中国正在进行城市化的大发展阶段,更是放出中国还有200亿平方米的住房需求?

这位老同志的逻辑我很清楚,他往往算一个帐会忘了其他帐。比如他觉得刚需需要10套房,改善需要10套房,租赁需要10套房,于是他就加出一共需要30套房。他不知道改善会多出来10套给刚需,刚需那10套可以拿过来出租,其实只需要10套房。他还推导出过,这里三分之一的人离婚还带来20套独居房的需求,所以一共需要的不是30套,而是50套房。但他没算离婚独居还释放出了10套大房子呢。

所以我估计他这200亿就是这么来的。

问题不在于这,而在于我们都不知道确切的供需量,这就变成了,谁说大声就听谁的了。

还有说是土地制度,因为我们特殊的土地制度。在房子市场前还有个土地市场,那个上游市场不放开,导致了下游市场必然紧缺。这个观点曾经对了好多年。但没看到,房地产大跃进这么多年,我们下游已经有这么大的存量了。

即使没有不动产登记,你站到一个城市的10层高楼上,四下里一看,就知道,原来一个城区这么大,现在一下盖了三个新区,都比原来的规模大。如果没有外来人口,那就是一人两套房,还要多一套。

这些都明明地摆在那,你不看,只看一些上市公司圈钱前的市场空间分析数字,还在那掏出钢笔做理论推导,那就没劲了。

你还说,一线城市库存只够卖6个月了,这个更荒谬了,去化时间等于库存量除以去化速度,不知道速度何以知道时间?我们知道当房价不涨时,是卖不掉什么房子的;而当房价飞涨,一年可以卖原来三年的量。

你说的这些,明明都是制造恐慌的。

可以想见,如果没有恐慌,买不到的恐慌,加一个“赚不到”的恐慌,市场就是2014年的深圳。而一旦恐慌了,就变成2015年的深圳。

总算说服你了吧?

(还没有?那留个言“我是任性强”,我给你10块钱吧,免得你将来赔100万)

好了,如果你认同了过去20年是一套恐慌性的市场,和恐慌性的定价,那么就知道了不动产登记的作用。

有了这个,一个城市的供需情况一目了然。

比如北京现有850万套,每套房住2.5个人,够2125万人住的。到2020年规划人口是2300万,还差175万人,还差70万套房,再加上改善的30-60万,共差100-130万套,现在每年可建15万套,差不多6到9年可以满足。如果你知道这些信息,你还会那么恐慌吗?不恐慌还会这么急着买房吗?大家都不急进场,房价的热气球能升起来吗?(请在这里对照复习一下房价的热气球原理)

当然如果政府卖不了地,再去制造恐慌,那另当别论。

实际上,许许多多这样的市场案例都摆在面前,国外的,出去看看不就知道了。绝大多数是透明市场,破除掉恐慌性购房的市场,房价也会涨,但绝不会这样地恐慌性定价,恐慌性地购房。

道理懂了,有什么用?

眼下的,急需的是,要摆脱之前的逻辑,提前看到一个城市的供需,提前在正常逻辑下确定城市房产价值,决定买和卖。比如深圳近来公布的一个数据存量房1065万套(间),这个数字很重要,可惜了,没人关注,说明大家都没有认真去研究过市场,都是根据过去的经验来的。也许大家都不愿相信这些改变,都愿意在过去的梦里不醒,但不怕,一年不醒,两年会醒,总有个别梦断人的哭声,会吵醒你——记得那时要从床上飞身跃起。

所以我们当下之策,我并不是说要抛盘,听好了,而是提前看到这个巨大的影响。先懂这个逻辑,然后再研究这个城市的不动产数字。可能,还可能,有的城市这个数字出来了,反而会更恐慌,有没有?说真的,应该有。说真的,我还没看到。深圳?看他同时抛出了170万套未来17年的需求缺口,从他们当成艰巨任务的角度来看,是有的。

如果以上说的都明确了,下面的任务很重要了,就是我们要在不动产公布前,提前搞到这个城市的一些数据,这样才能赢在大多数人之前。

我的想法是,我们成立互助组

北京的我们可以当面聊,扫码,见下文。

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未完——

当然,并不是不动产登记一出来,就会怎样,这还需要第二个条件,就是要有这样客观说话的人,这就是以亲戚买房为代表的,站在广大买房人的立场的——不是卖房的,不会忽悠大家的新机构出现。只有这样的一方出来,经过双方的博弈,市场的话语权才能不被一方霸占。恐慌性才会被破除。

之前我预测,可以改变中国房价飞涨的三个条件:

不动产登记——代表买方立场机构出现——中纪委管房价。

至此,已经出现两个。

蔡照明:不动产实现联网,这个消息对买房人意义重大!

亲戚买房CEO ?蔡照明
6月23日,星期六,下午16:30北京朝阳区团结湖瑞辰国际315

北京买房人2018第三场闭门会

主题:

不动产登记信息全国联网对房价的影响

房产税会来吗?

北京近期楼市动态分析

嘉宾:知名地产专家 亲戚买房CEO 蔡照明

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