深圳房价会降

终于等到这句话了!

终于有人说真话了!

终于看到这帮炒房客的末日了!

别急,咱们还是先把道理讲完再喊口号。

深圳市政府出台了一个楼市新政,这个新政我看了,基本的改变就是把商品房和保障房的比例由5:4,改为4:6。这个全国最早开始商品房市场的城市,他改了航线,以政策保障房为主航线了。

发布会的这一天是6月5号,没有提前一天,我还注意到,没把自己需要突出的6,放在前面写成6:4,而是写成4:6。

深圳房价会降

这个抖机灵是用来说明深圳有关部门的政治觉悟,那么很多朋友可能就会沿着这条线说下去,说深圳政府的这招是为了表态,是政治需求。

那么,我就开始说真的了,那你们是不了解深圳这个地方,任何一个讲政治的人到了这里,都会被同化成一个讲实效的人,这个,就是这个城市的伟大之处。

深圳市出此招一定是看到了,感到了,试过了,原来的路子走不通,必须改道。

就是通过市场经济手段去调节房价,很难调到理想价位;通过行政手段,去打压,像现在这样,也越来越难掌握。

眼下,因为深圳是被谈话的16个热点城市之一,平均房价被要求限定在2016年10月的水平线上。二手管不了,政府只能去限制一手房价。一手限的越狠,和二手的倒挂就越大,大家就越抢。越抢越带动整个市场热度,根据我的热气球理论,进场热分子多,房价的热气球必然上升。好了,二手房一起来,需要压制一手房的力度就要更大,这样均价才能压住,那不是一手房倒挂更大,大家抢房热潮更大,市场热度更高,房价还更要升?所以无解。如果当时深圳主官早点看到我的热气球理论,(如下图),也许早点明白这个道理,也许就不会在这个时点上,出台这个政策了。

深圳房价会降

那么深圳这样改能否奏效?

认为不能奏效的是说深圳无法保证每年6万套的保障房推出,尽管深圳不差钱,不靠土地财政,每年有3000多亿的财政收入,卖地的钱才800多亿,在大城市中算较少的;但你地在哪里?旧城改造成本极高,棚改地根本没有,城市建设用地基本都差不多了,你如何完成?察其言后再观其行,过去的十一五期间深圳保障房计划没完成,十二五又只完成了一半,现在就能完成?

我认为是可以的,要相信政府的动员能力,只要上下认为必须这么干,就可以干成。

我随便想就能想到几点,比如提高现有项目容积率,这个当地政府说了算,所以以后到深圳亲戚家做客,你会发现都住在超高建筑里,大家不必奇怪。再比如,买惠州或东莞的一块飞地,通上地铁,那就成深圳的地盘了,这样东莞惠州高兴,深圳买房人也高兴,问题解决。当年香港政府不是跑到樟木头来建退休养老大社区,对香港人来说,这个跨度更大呀。当然土地还没稀缺到盖房子都没有的程度,那时就可以把旧工厂改造在工业用地上动脑筋了。

那政府干这事的决心大吗?

大的。从我看到的一个基层的报告中就可以知道。比如龙岗区开始叫苦,“房价上涨抬高了租金,……排挤了一批有用人才到我区就业;同时写字楼商业租金提高,抬高了企业成本,一些企业不得不整个企业或将部分经营活动迁出我区,这对我区经济总量的增长造成负面影响”,连龙岗都喊苦,那整个城市的苦衷应该也要冒出来了,所以降房价是必须的务实之举。

因为务实,才成为务实的深圳人的路径选择,道理就是这么简单。

奏的是什么效?

我们来看看,这样的一份报告出来,会有什么效果?

单纯字面理解,就是要保证买不起房的人有住的,不要因此离开深圳。从他们要保障的人来看,他们的顺序是这样的:

面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面的人才供应。

但我分析未来的效果可能是反过来的排序。首先说排在第一的企业经营管理者,这个只能根据企业的税收来分配吧,而如果税收排在前面的企业管理者,那就是很有钱的,不需要供应这些90平米以下的房子的。再看最后的党政方面人才,倒可能是排在前面的,此处就产生一个亲戚买房预言:此政策将引发深圳考公务员热。我觉得最大的受益者,可能是教师。深圳因为取消了教师奖金,大家正有情绪呢,此条可对他们是个极大的安慰。

说的这些都是显效的,不用我来说,那么有没有可能如我所说的类似核辐射,本来能量连一杯水都加热不了,但因为里面有各种射线会导致细胞在分子层面无法发生正常的生化反应,从而导致大的损害效果呢?就是隐藏在里面的出其不意的效果,像房产税里面隐藏个,我们下篇会讲。

有的,这里有个房价的超导效应

如果这部分刚需的人群得到保障,那么市场热度就会骤然下降,过去一整套的恐慌性买房逻辑就会被打破,就会换到一个新的逻辑中。(这个逻辑我还没时间给他起名,先叫新时代逻辑吧,讨好下)。

大家看出区别了吗?过去是由下往上推动的炒房运动,市场是由刚需发动,带动改善的,全民参与炒房;这之后,将是由改善带动的住房升级梯级消费,改善型换豪宅,把房子给中等收入者,中等收入再把房子给刚需,顺序改变,他的力学传导就变了,那么这个疯买疯涨的老模型就会极大地被改变。深圳的住宅市场就会是,是谁?新加坡?香港?谁也不是,更大概率是他2015之前的自己。

同志们2015之前,还记得吗?那时也有一些专家口里所说的高科技、土地少、经济结构好,这是他们用来证明深圳房价要飞涨的理由,都在,但是那时就是不涨,还不好卖。

深圳房价会降

深圳2015之前房屋成交数据

这个效果真会实现吗?

这取决于深圳市政府的决心,能否把未来的每年6万套房子供出来。

其实还真的不需要一直供,我等下说原因。

我看了深圳这次做的计划是到17年的,到2035年,需要180万套房,供出170万套房;我平均每年建10万套,其中有6万套给保障的人。这就仿佛对一个35岁的适龄买房人说:

哥们,别急,等你52岁的时候,一定有套房子属于你!

(不是一定,也差不多,94.4%的几率)

其实前面几年做到了,就ok了,只要投资客看到了这里的决心。

这一点从你自己想,就很容易理解——如果深圳房价不涨,买房赚不到钱,你还会买吗?如果大家都预期不涨,不买,你觉得还要每年供这么多房吗?按2015年之前的保准就够了。2015年之前每年卖多少?

深圳房价会降

深圳2013&2014房屋成交

还要说一点,不知道深圳是否在玩“无间套”,在公布现存量房子时说了一个数据,1065万套(间),如图,如果我能把能这个数字搞清楚了,我看,也许不需要这么努力也可以做到了。为什么?请关注这个公众号,下一篇我来写《只要这三条中的一条出现,房价必跌!》。

深圳房价会降

好了,别把大家绕进去了,大家看了这么多,不就是要个结论吗,到底深圳房价会涨还是跌?

我的结论是,短期还是涨。

啊?啊?啊!

不理解的,公号【蔡照明帮买房】为您揭秘。

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