深圳楼市新政是改革先锋还是市场经济倒退?

6月5日,深圳市住房和建设局发布住房新政征求意见稿,对现有深圳住房制度进行较大幅度调整。这份名为《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称“意见”)的文件提出,未来深圳住房拟分为市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四类,市场商品住房占住房供应的40%左右,后三类享受政策支持的各占20%左右,到2035年分阶段筹集建设各类住房170万套。

深圳楼市新政是改革先锋还是市场经济倒退?
对这份文件,舆论似乎有分成两派的趋势,一些媒体高呼“二次房改”来了,能够纠正既往房产运行中的问题,能够形成长效机制,供其他城市借鉴,抬得很高,开始和香港、新加坡模式作对比;另一些媒体则认为是“国进民退”,不符合市场经济潮流。但我们疑虑的是,这个意见竟然能指导17年,这可是很长的时间,期间还会有变化吗?能真正执行下去吗?毕竟今年的《意见》就已经与下面这个文件相冲突了。

提一下2016年深圳做的规划

根据亲戚买房查到的2016年印发的《深圳市住房建设规划(2016-2020)》显示,商品房与政策房数量规划比值为5:4,商品房数量高于政策房。

全市规划建设住房总量54万套,其中商品住房30万套,安居型商品房(含经济适用房)17.6万套,公共租赁住房(含廉租住房)6.4万套。

而这次《意见》将这一比例变成了4:6,政策房占了大头。显然,这是一种颠覆性的调整。然后我们又对比了建设规划(2016-2020)与《意见》的指导思想,发现原规划中提到的“稳增长、保民生、调结构”的住房发展思路,转变为

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,正确处理住房经济属性和民生属性的关系,把民生属性摆在更加突出的位置,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立租购并举的住房制度为主要方向”,

突出了住、民生新市民需求。

深圳楼市新政是改革先锋还是市场经济倒退?
《意见》中的一些小细节

细读这份《意见》有很多有意思的地方。咱们一个一个说。

比如提供人才住房这一块:

深圳楼市新政是改革先锋还是市场经济倒退?
什么是人才?人才的认定是靠市场还是靠政府?如果真的是人才,是否意味着在社会分工中创造财富、获取资源的能力是高于普通人的?是不是本身对住房的要求也高于普通人?那是否需要政府给予保障呢?

如果认定没有具体标准,会不会出现一些漏洞,被企业或个人利用,导致保障房管理失控。

然后再重点看这段——

“占住房供应总量20%左右的人才住房,将重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应。”

官方文件,而且谈的是住房供应对象敏感问题,在顺序上肯定会反复推敲的。文件中的顺序是企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政。但真正实施起来,顺序可能会倒过来,党政、社会工作……其中教师可能是最受益群体。企事业经营管理、专业技术、高技能人员收入高,毕竟都熬到管理岗、高技能了,估计房子不用靠政府就能解决。而教师属于事业单位,收入相对较低,价格打六折的人才住房对他们吸引力很大。

一年10万套房,能不能落实

在《意见》中提到,2018年至2035年深圳住房发展的目标之一是到2035年,新增建设筹集各类住房170万套,其中2018-2020年42万套,2021-2025年45万套,2026-2035年83万套。

那深圳能实现吗?

咱们看看既往记录:

深圳市“十一五”住房建设规划提出的14万套保障性住房,截至2009年11月只推出了不到1万套,770万平方米的计划建筑面积只完工了不足10%。但是时间已经过了近五分之四。媒体惊呼:剩余近90%的保障性住房建设能否在“十一五”期间的最好一年多的时间内完成仍是一个巨大的问号。

深圳楼市新政是改革先锋还是市场经济倒退?
再看十二五(2011-2015)住房计划,保障性住房应竣工21万套,实际竣工10.2万套,完成不到一半!

深圳楼市新政是改革先锋还是市场经济倒退?
这也不能全怪政府执行力差,深圳的确也有难言苦衷。一是新增建设用地几乎没了。在深圳市多份文件中均诉苦说,“我市建设用地开发强度已达上限,新增建设用地几近枯竭,居住用地资源紧缺是制约我市住房与房地产业持续健康发展的重要影响因素。”二是深圳城中村老旧住房占了住房总量的48%,拆迁周期长,城市规划、城市更新推进缓慢。三是工业用地占比不小,也影响住宅供应。

不过在这份《意见》里,明确提出“完善住房用地供应机制,适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度”。在亲戚买房看来,不应该是适当提高,而应该是大力提高才对。

这件事能不能推行下去,还得看房地产市场是否会一如既往地火爆下去,以及主政人员的决心。回到深圳的“十一五”规划,深圳市至2010年前应该完成14万套保障性住房的建设,但是在2008年底整个房地产市场形势低迷的形势下,深圳市委常委、副市长吕锐锋公开表示,通过分析房地产走势以及社会需求,没有必要一定要在2010年完成14万套的建设任务。

凭什么是深圳?

高房价把企业赶走了,税收减少了,需要压一压房价,让“人才”们“白居易”,能留下来踏实创造财富,是不是原因?

深圳龙岗区的官方报告中提到:

“房价的上涨抬高了租金,给刚毕业的大学生等年轻人增加了生活负担,排挤了一部分有用之才到我区就业,同时商业办公及厂房的租金也被抬高,一些企业受困于成本的上升,不得不整个企业或者将部分经营活动迁出我区,这对我区经济总量的增长起到了负面的影响”

而且,这种事儿,也只能财力雄厚的大城市才能做得来。比如深圳财政需要土地出让金,但是出让金减少了,也没啥大事儿。但其他城市,未必啊。看下面表格:

深圳楼市新政是改革先锋还是市场经济倒退?
深圳2017年土地出让金收入809亿元,财政收入3332亿(位列全国3),土地出让金与其比值是24%;

再看两个强二线城市,南京土地出让金1699亿元,财政收入1271亿,比值133%,武汉土地出让金1524亿,财政收入1403亿,比值108%;

再看两个三线城市,济南土地出让金871亿,财政收入677亿,比值128%;昆明土地出让金429亿,财政收入561亿,比值76.5%。

你觉得南京、武汉、济南、昆明,敢二次房改、改变土地财政吗?

写在最后

不管怎么说,“深圳新政”是楼市长效管理的积极探索和尝试,希冀深圳能像40年前引领改革开放大潮一样,在住房制度改革中再次闯出一条新路。

最后想请大家讨论个问题,深圳新政后,房价会降吗?或者说,对哪类房子是利空?有利好的房子吗?欢迎留言区里讨论。

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