再致全体北京买房人!
早上六点刚过，我老家的同学就给我打来电话，他在北京工作的孩子要买房，要我给他帮忙。
“知道你们大城市的都还没起床，可是怕他们被骗了，中介叫他务必今天上午去交钱，去迟了就被别人定了……你说这300多万房子，这么贵，还有这么多人抢?
很快，两个人加我微信，是他北京工作的儿子和儿媳。从这一简单动作可以看出，北京和老家两地一直在紧急联系。儿子先说了一些情况，反正就是中介催，他在焦虑，到底要不要买？能不能给他派一个好的二手房砍价师。没说完，他太太就把电话接过去，主要意思是这房子如何合适、碰巧，再不买就可能错过了，之前因为她老公犹豫已经错过了一个好机会。“我们都看了十几套了，这套和我们两个上班地方都合适，房间里有个向南的书房，他搞创作最需要的”。
我知道，他们已经处于了我定义的中介催眠状态。
中介给你看一套房，不合适;看两套，不合适;看三套合适了，被抢走;再不合适，再合适被抢走，再不合适，再合适又被抢走，这样的一套议程下来，如果你没有进入恐慌状态，你可以去做克格勃了。
这样的求助电话、微信，这些天我每天都接好几个，在亲戚买房APP里，类似来咨询的，一多半是北京的，我回答的慢一点，投诉电话就打到公司客服了。我们的二手房砍价师告诉我，往往被买房人约去砍价，还在路上，买房人已经受不了了，签单了。
这一段时间亲戚买房砍价师的工作不是和业主中介斗智斗勇，更多的是按住买房人的情绪——我对砍价师发话：你们给我按住!叫他们别慌忙加价，别急于投降。应该说当下北京的买房人又处在类似去年317之前的恐慌情绪的临界点上。
我们耳边充斥的声音是：房市又抬头了，交易量大涨，马上就是房价大涨;还砍什么价，能买到就好了!你不买，有四五个客户等着呢!
这种恐慌很要命，任由发展下去，很可能还会导致去年317之前的疯抢状态，这样以来，我们说的平稳的2018市场将不复存在。很可能调控一年多，好不容易让房价下降的百分之十几，很可能三个月就涨回去了。
怎么办?
首先我必须告诉广大的买房人：
你一恐慌，你就输了!
你一恐慌，大家都输了!
首先来看看眼下的房地产市场，到底是不是一个抬头的上涨市场?
从链家的数据可以看出，自去年317以来，北京楼市密集出台一些政策，市场连续下跌，价格跌了差不多14%，成交量也降到之前的三分之一。直到去年12月21号出台了传说中的阴阳合同将被废止，成交量才开始抬头，由前一周1200多套，迅速上量到1500套、1900多套，市场首次开始复苏。
这个势头延续了两个多月，直到两会之前，大家等两会有什么政策，结果没有，于是又该买的买、该卖的卖，但基本平稳，直到4月底5月初海淀东城先后公布学校划片政策，才导致部分人抓紧最后时间去抢购海淀学区房，特别是抢购入学政策没变化的西城学区房，才又带动了这些天的市场热度，及至现在被认为是北京市场普遍反转的开始，5月全市均价涨了1.6%。
说这轮是西城等学区的带动，好像有点牵强。根据我们从链家数据推算，西城5月份成交了大概有1800套房，在全市成交20000套中只占10%不到，但是由于它总价高，一套价格大概相当于其他的3套，所以价值占比20%多，(5400/20000—1800+5400=22%)，所以西城只要涨6%，反映在全市房价就可能就带涨了1%左右。
还有海淀呢?更主要的是，很多为了买西城海淀房，是卖了其他区的房子，换房的，所以这又再次带动了其他区上千套的成交。所以这个数字看起来小，其实不小，作为一种市场气氛，传导到买房人身上，感觉就更大了。
回过头来看看，上面两个导致房价上涨的其实都是利空。第一条《北京市存量房买卖合同》示范文本意见稿，即使如中介传的表示阴阳合同废止，那也是炒房逃税路子被堵，大利空;第二条多校划片对学区房更是大利空。但是因为都有挤上末班车的效应，愣是被搞成一个房价市场回暖的利好事件了。
为什么?为什么会这样?
有人说，这说明市场有强劲的需求，挡不住，是供求关系决定的;有的说现状是违反经济规律的，压制久了，必然被报复，被反弹，报复性反弹!
但我要说，这完全是被忽悠起来!
What?What?
——Who can?
谁有这么大的能量，把利空变成利好;把本来应该是抛房子的，变成了抢房子?
诡异正在这里，我要解密的奇点正在这里!
其实在中国这个一点都不难。一堆屎，只要能说成是最后的机会，难得的机会，大家就会去排队看看，别人看着你排队，很多人排队，不问为什么就会去排队，排队人多了就会去抢!这就是中国人的德性。
加上之前的多少年房价跌了又涨，不跌又涨，涨了又涨，这些观念深入人心，被以大赚的心情或后悔的心情刻入记忆深处，还有某些人又发话了，说该抄底了——这样的机会焉能放过?不抢才怪!
于是北京买卖新版合同，就变成可以直接套取几十万增值税的最后机会，都来抢;学区房政策导致其他区的学区房都将不值钱了，唯独西城还没变，海淀到6月之后变，这个也是最后的机会呀，快来抢呀!
那么，这场将要进行，或者已经进行，过去无数次被验证有效的全民抢房热潮，又是如何被发动起来的?他们是如何做到的?看下面的示意图。
就是当市场上一有风吹草动，注意是有利于房价上涨的风吹草动，就会有人把这信息拣出来放出去。
你收到过这样的短信、口信、或微信吗?
也许你觉得一个中介给你一个人发点这个很正常，但是——
接下来奇迹发生了!
北京市一共有15万中介，如果一个中介告诉了60个人，那么北京一下就有900万人知道了这个信息，如果其中有个三分之一的人半信半疑，出来看看房，那么就会有300万人出来看房，市场热度陡然提升，如果当期市场挂牌30万套房，那么就会变成10个人盯一套房。这些都是大数估计，从链家网站上看到西城区近来房源和客源比是7:1，真是7个人盯一套房，就是说，你面前站着6个人来和你抢房，他们带着你一样的跑过来的气喘的呼吸，一样老婆在后面暗暗催着，一样看了十几套房，错过了几次不错的机会，一样为买房请假忙活了两个月看房，问遍了身边的懂行的人，还一样找老家的爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷等后援部队准备足了钱款，随时准备拍下，这时，你能不恐慌吗?这就是造成中介们想要的——你的恐慌。你一慌，你就输了!于是你只能进入他们事先设定的圈套。(接着看)。你一慌了，加价拿下了，和你一起看房的其他六个人是不是也就更慌了，他们真的相信中介小弟事先的提醒，“该出手时要出手”于是这六个人就会把这个气氛带给下一场一起抢房的其他六个人，如果这六个人在下一轮都抢到了房，自然又会导致另外的36个人被感染，这6个人的影响到此为止;如果他们还没抢到，他的恐慌加深，作为一个“中介催眠患者”会继续地、深度地、很有说服力地，传递恐慌情绪给其他人。一场抢房恐慌的情绪在买房人中间蔓延开来!
回过头来再解释一下，为何他们只选择有利于房价上涨的风吹草动呢?这是由他们的商业模式决定的。它们的商业模式是必须成交才有佣金拿，而大家又都是买涨不买跌的普遍心理，只有房价涨大家才会买，才有成交，中介等机构才有钱赚。所以，只要能抓住点房价上涨的由头，他们就拿来放大，制造大家追涨的气氛，一开始仅涨一点，但由于大家信息不对称，看涨预期急速形成，导致进场买房人多，造成了房源短时间的相对稀缺，导致大家开始疯抢。你一抢，房主还有不提价的理由吗?市场又涨价了，你还有不抢的理由吗?于是疯买疯涨，疯长疯买，进入一个他们都想要的循环。
唯独你不喜欢，但是又是你们一手配合完成的!
所以，你指望中介给你们客观信息是不可能的，这是他们的基因决定的，自从他们成立起，可以说从娘胎里就带着这个生存逻辑，必须制造、传导出这样的恐慌效应。
——这是一个每年4000亿量级的巨大利益体(全国中介行业收入)，作为一个单一的买房人，你无法摆脱被忽悠、被恐慌、被套路的命运的——除非所有的买房人同时觉悟起来。
所以在当前，我们要做的是，就是用这样透彻的道理，把每一个买房人给浇清醒起来，不要被中介催眠，更别把这样的恐慌情绪再放大、传导给更多的人。告诉大家不要恐慌，保持淡定，坚决议价，我上面已经分析了没有找到让大家恐慌的新的理由。大的来说，北京二手市场上全年有35—50万套房挂牌，而最终会真正出手买房的15—20万，互相抢什么?加上政府的限价、限购不动摇，让很多去年加杠杆买的多套房要往外吐，限贷、利率上浮等政策，让二套基本是全款了，投资杠杆被抑制，自住的哪有这么多的钱来投入买房?目前成交的除了学区房，还是最容易被忽悠的刚需买的多。虽说刚需会带动下一波置换的，但是这个量也是本来的正常量，其他，就看不到接下来的进场大军在哪里。所以每个人不要成为托，帮助卖方的、反向的托;别当垫被的，使其他买房人挨宰时垫的那个被;不要互相抬价，最后一起沦为中介房主用来抬价的道具。
希望看了我的文章，你能理解造成当前房市热度的原因，了解市场被催热的人工手法，没有一个必然的市场反弹作用力，如果有，那就是大家被洗脑太久，内心保留这个顽固的认识，如果大家不懂，我再写一篇为何房价不是任志强说的那个按起葫芦会浮起来的那个葫芦，而是一个热气球。
希望聪明的买房人能做到：
1、 理性，谈不到自己的价位，不是自己的喜欢的房子，不要因为恐慌就下定。
2、 一旦被中介说别人出更高的价位，要表示不追高，不成为别人的棋子。
3、 对忽悠的中介给与严厉的批评，让他不再有心情去忽悠下一位。
如果每位买房人都能做到以上三点，这一轮哄抬价格成去年317之前的剧情就不会重演。我们每个买房人，不用找亲戚买房的二手房砍价师，都会少出10%的价格，每个人可以省下来一辆车的钱。
我们买房人的对面，是一个巨大的群体利益链，他们一起忽悠，所以我们也必须联合起来。不要因为他们是大机构大资本，富可敌国就害怕，觉得是徒劳的，不是的，因为最终是我们决定掏钱的，我们本来应该是强势的一方!只不过这么多年这个行业畸形久了，大家认为理所应当了。
所以最后的呼求，如果你觉得我说的有道理，请告诉你周围的人，如果这个想法有1万人看到了，响应了，就会触发媒体中的有良心媒体人，再帮我们放大，那么可能就会有10万人看到，如果这10万人能够传递给身边2个正在看房的人，那么目前正在看房的30万人基本就都能看到了。那么我们的计划就成功了。何况地方政府也站在我们的立场上，也希望房价稳定呢!还有呀，还有一位帮忙的，老天!天气开始热了，出来看房的按往年经验也会少了，进入传统的淡季了，所以天时、地利，只差我们这个——人和了!
作者蔡照明为亲戚买房APP的创始人，第一个站在买房一边的平台，全国第一个推出二手房砍价师。
