董藩:房产税征收会碰到一系列的问题

房产税征收会碰到一系列的问题,那么我再往下给大家讲一讲啊,比如说你征收这个房产税,那么土地出让金还要不要了?大家知道我们当年这个房子,买的时候里边儿含了土地出让金。土地出让金。是由开发商直接交给了政府,通过土地拍卖的方式,交给政府,获得了土地开发权。他盖完房子卖给我们这个价格当中隐含着土地出让金。
这就证明了这块土地,实际上是一种租赁关系,是租的,我们交了七十年的租金了,出让金是一种七十年的混合在一起的租金。那么我们再去交一个房产税,既然是租的,我凭什么要交这个房产税,这是第一。第二,如果我们不收土地出让金,对新房子不收土地出让金,我们征房产税行不行,有人曾经提出来了,那老房子就算了,新房子我们征房产税,我们不要土地出让金了,我们改征年年交税行不行。改为年年缴税行不行?不行!为啥?如果你年年交税,我问你,土地怎么能分给开发商呢。

 

大家知道现在这个土地是在政府的手里。怎么分给开发商去搞开发的呢?大家去投标,大家举牌儿谁举的高给谁,或者说谁的方案,政府更满意就给谁。蔡总,在做亲戚买房APP、在推出北京二手房砍价业务之前,是金地的副总,也是开发商,对这些都非常了解。当然,现在蔡总叛逃了,转到了买房者这一边,站在买方人这些方案,最主要是什么?交钱。谁出的多,或者说谁在这里边,又多盖多少保障房,帮助政府解决一些保障负担,就给谁。不管标书提出哪些要求,总之钱是最主要的。

 

如果不交钱了,以北京市政府为例,他拿快出一块地。这个地不要钱,大家都可以盖房子,盖完房子我收房产税,那你告诉我,北京市政府把这块地给谁?给保利?给万科?给万达?给北京城建?给北京住总?他根本就没有依据,这个地就分不下去了。

 

所以不征土地出让金以后,再以房产税名义逐年征收这个事儿首先行不通的。因为这里头牵扯到房产税和土地出让金性质上的这种看法,还有操作上的问题。如果你不征收土地出让金就毁掉了土地出让机制。我们的建设性用地没有办法变成开发商做开发的这么一种生产性要素。

 

还有一个问题,假定你能操作,我们不要土地出让金了,全部改成按年征房产税。把这个土地出让金对应的部分,以房产税体现出来。好了,我们收土地出让金的时候一下把七十年的钱拿过来了,现在改成一年一年的交税,这个交的比例就非常非常低了,可能只相当于土地出让金的几十分之一。比如说五十分之一,四十分之一。那么,至少地方,因为土地出让金主要是留给了地方,至少地方财政收入他一下大跳水。跳到什么地步?我告诉大家,在地方本级财政收入当中,不算中央转移支付的,在地方本级财政收入当中,土地出让金占到了一半。

 

也就说,地方政府每年的财政收入当中,比如说一百个亿,其中有五十个亿可能就是来自卖地。五十个亿来自卖地,这是目前全国的大概的情况,如果加上房地产开发的税和费,就能占到百分之六十五左右,有些城市可能会更高。像深圳这种,经济高度发达,各种产业发展都很好的,占的比重可能会稍微低一点,那土地出让金可能要达到百分之三十到四十。一些落后地区,土地出让金可能更高,也就是说假定我们以后不拍卖土地了,把它改成征税了,地方财政收入直接减半,财力就没啦。你告诉我地方政府怎么运转呢?我们经济建设是怎么搞呢?所以这些事情都会停下来,没办法干了。

 

我要讲的又一个制约是什么呢,就是中国要征这个房产税啊,我们的住宅的价格,它形成非常非常复杂,必须进行大的清理整顿,到目前为止这些工作都没有做。这些工作乱七八糟的,距离征税的条件非常非常远。也许现在立法部门他考虑的远,不像我这么成熟,因为他们着急,还是希望尽快把这个税收推出来。但实际上这些基础性的工作,你不做,没办法去实施。

 

第一种情况,我们的房子,隔一条马路,这边儿是正常的商品房,另一面是房改房,房改房当年公房低价卖给我们老百姓的房子。那么十年前的公房和十年前开发的商品房,今天的市场价格可能差不多,就隔一条马路位,置上很接近的。但是当年他们付出的买卖价格差别特别大,商品房可能花了十几万,而房改房只花了几千块钱,一两万块钱。如果现在按照一个标准去征税。这个时候有些人心里就不平衡了,这些事情就会闹出来。但是这套房子,当年大家付出的成本差别是非常非常大的,因为商品房可能还得还贷款,压力很大,而那边呢,却是很轻松的。

 

第二种情况,还是这条马路,马路这边是正常的商品房。马路对面是小产权房。正常的商品房要不要交税呢?当然要交税!因为你所有征税的条件都是具备的,你是合法的啊,政府那里有登记有备案的。但是小产权房他不缴税,为什么?因为他是违法的,违法的经济行为是不交税的,因为违法我们是要把他取缔了的。但是小产权房历史形成的原因,早就已经乱了套,早就已经泛滥,你告诉我怎么能把它取消,怎么能扒掉。

 

如果你不把它拔掉,你对商品房业主进行征税的时候,他们心里就不平衡:我不交!为啥?马路对面的小产权交不交?他不交,他是小产权。那他不交你把它扒了。我当年响应政府号召遵纪守法,我买了合法的商品房,我多交了钱。我现在又要多交税,他当年就违法,买了小产权房,他少交了钱,他只花了我三分之一的价格,他今天还不交税,这公平吗?这合理吗?

 

我们这个商品房的业主讲的对不对?这个讲的太对了!他对抗的时候,我们政府是没有理由的,必须扒那些小产权房。感觉能扒的掉吗?也没法扒,因为会制造出大量的冲突,而且这有很多都是低收入人群。他们终究,要要有个地方去住。所以冲突就出现了。

 

还是这条马路,马路的这边是正常商品房,要交税。马路的对面。可能就是一片仍然没有进行房改的公房,比如说大学。比如说,我所在的北京师范大学。还有我经常去作报告的清华大学,北京大学,还有我毕业的人民大学校,这些校园里都有很多教师的家属楼。这些家属楼还处在公房的状态上。为什么呢?因为当年房改的时候,国家考虑到这块土地是教育用地。校园的房子,都统一应该化作教育用地,房子也都是作为教育用途,这是比较合适的。如果这里有些私人住宅卖的私人,土地性质上就混合在一起了。

 

既有住宅性质的私人住宅,又有用于教学科研工作的公有的地,混在一起,搞不清楚了就乱套了。所以当年中央啊,有这么一个精神,对所有大学校园里的这些老师住的住宅原则上不卖给他们。要把老师逐渐的挪出去。把这些房子收回来把它变成研究生宿舍、留学生宿舍、大学生的宿舍。这样的话把它利用起来,把校园里这些房子从性质上,给他清理整顿。

 

但是,那个时候想法很好,到今天为止这项工作我们没有做下去原因在哪里,校园里这些老师。他也都不好惹,因为他对这个学校贡献都很大。校园里又讲究这种师生关系。讲究这些人际关系,对这些老同志我们是没有办法的。而且学校又不是多么有钱的单位,能给老师很大的补偿,把他请出去。很大的房子诱惑她放弃学校的房子。这个学校是做不到的。学校,不是企业,它没有那么多钱啊,都是靠国家拨款来形成的房地产建设开发。

 

这个事情,麻烦就出现了,问题就出现了。同样在大学校园里。比如说有些年轻的老师。他们在外边买的商品房。那么,按照房产税的规定还要交税,但是,他的教研室里还有几个人住在校园里公房或者说有些老同志住的公房。那么这个房子从本质上来讲,仍然是国家所有的,他不缴税,他白住着或者说他只是交租金,租金也是象征性的。虽然,比传统的租金高了,但实际上还是赚大便宜的。于是一个单位教研室里,就有人交房产税,一年要交几万甚至十几万或者几十万,另外一个人干脆就不交。那么这件事情怎么操作呢,没法弄吧。

 

要想征这个税,校长书记得有办法把这些住校园房的老同志给他挪出去,给他赶出去。他们做得到吗?他们是做不到的!为什么?因为这些老同志他们在校园的住习惯了。虽然外面的房子好,比较新,但是校园里,也有一些值得留恋的地方,比如说校园里有开水房有教工餐厅,不用烧水,不用做饭,锻炼有各种体育场馆,校园又比较安全。更重要的是,校园里可能有配套的全市最好的小学,中学,幼儿园。那么这些老教师要给他们孙子,外孙子啊,保证他们的教学条件,每天还要接送他们。所以他们宁愿放弃外面相对较好的房子,也不愿意离开校园。

 

你当校长,来找他们。老师啊,你得搬走啊,你不搬走。国家的房产税就挣不了,因为老有些老师他们跟你攀比啊,说你们住公房不交税,他们住私房要交税,他们不干。那这些老教授们会怎么说:你来赶我呀?这个学校是谁建的呢?这个专业是谁建的呢?当年是谁教你的呢?你怎么能跟我说这个话呢,没有我有这个学校吗?没有我你大学能毕业吗?你考试能及格吗?所以这些问题就出现了。我们学校里的书记校长,这些管理人员没有办法把这些德高望重的老同志,请出去。那校园里边这个房子的问题,统一不了怎么征税?没法征税。

 

还有很多情况,比如说我们隔着条马路,有的房子正常商品房,有的是经济适用房。经济适用房,他免了土地出让金,免了二十多种税和费。他俩差别就出现了,究竟怎么弄?即使是经济适用房,我们发现实际当中也很复杂,有的只免了出让金,没免税费;有的免了出让金,又免了税费;有的免了三分之一的出让金;有的免了二分之一的出让金等等。这个问题实在太复杂了。据说中国的住宅至少能够统计出二十六类以上,如果我们没对这二十六类房产进行清理整顿,使他有一个统一的标准,有一个统一的基价,有一个统一的计算方法。那究竟怎么征这个税。怎么才能做成科学合理,因为税收你要公平,要合理。

 

还有,要征这个税要不要取消很多收费。最早咱们提物业税的时候,我在前面提到,中央当时是想清理整顿地方乱七八糟的收费项目,也就是我所说那个我们统计出来的五百多种收费项目。把这些请清理整顿,变成一个统一的税,理顺这些收费的项目,给企业减轻负担。但是这些收费项目都是地方政府的重要财政收入来源。如果我们把它取消,地方政府可能有一些就陷入困境了,因为地方自己搞自己的,甚至一个街道就可以随便出个文件收费,你把它取消了,你会发现有些工作开展不了,他缺钱。

 

我们中央政府在推出房产税的时候,可能就牵扯到跟地方政府协调,去谈判去沟通,因为同样的一个收费项目,比如防空建设,这个收费,各地标准就差别很大。所以,你要不要让这些都统一了?你统一的时候怎么去谈呢?各地都不一样,上了一个文件,一刀切会不会带来问题?现在各地地方收入差距压力非常大,各地财政支出状况差别也非常大。经济形势好的地方还好说一些,经济形势特别差的,你给他取消一些收费项目,真的他就伤筋动骨。而我们的地方政权是要运行的,地方经济社会秩序是要维护的,地方基础建设也还是要搞的。怎么办?所以这个事情很谨慎。

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