亲戚买房公益讲座第17场-董藩:房产税会迎面而来吗(文字整理 上)

 

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本内容来自亲戚买房平台2017年10月16日董藩老师讲座内容。

【亲戚买房】CEO蔡照明致辞
大家晚上好,欢迎大家。今天我们很荣幸请到著名经济学家董藩教授和大家做交流。董藩在业界称为国策的高参。可能我们大家很多人在享受着很多红利或者好处的时候,可能不知道,比如说这个按揭贷款,这是董老师当年在东北开始推动起来的。包括2007年国务院住房保障的一些条例,我记得当时是董教授连写了七天内参,最后国家主要领导人批示之后才执行的,他在推动我们国家这个房地产这个政策、房地产行业的发展上是做了很多的贡献的。另外,董藩教授是我们房地产领域里边响当当的头牌经济学家、房地产专家。是房地产学科最早的搭建者和带头人,现在是土地资源管理和政府经济管理这两个专业的博导,同时是这个中国不少著名大学的兼职教授和这EBA、EDP的老师或导师。

他更多的学术成果,我就不介绍了。我估计我们在座的可能很少是从事这个学术研究的,大家可能关心的是董藩教授的观点。今天我们说的,不是和千家万户有关系的,而是和亿万家庭都有关系的。董藩教授被称为这个为市场算命最准的人,我从我们这个群的组建过程也能感觉到很多人的热情。有的加不了群很着急,然后有的是通过各种关系来加群。现在欢迎董藩教授开始他的讲演。

房产税的前世今生

大家晚上好。我非常感谢【亲戚买房】这个平台,过去他们对我的粉丝在购房上曾经给予过很多帮助。我和蔡总认识也有十来年了,蔡总这个人非常有想象力,过去搞过很多业务,既有商业价值,又特别好玩,这次他搞了个砍价师的项目,专门帮助买房人节省支出,我也觉得挺好的。

前几天,我的学生跟蔡总的砍价师发生了一点小小的误会,小小的摩擦,我感觉非常非常抱歉。蔡总对我说,这件事是好事,因为有这件事儿,他就可以借机请求我,让我给他们平台上的粉丝讲一次短课。我有房产投资的初级班、中级班、高级班,但是收费都挺贵的。蔡总跟我说很多年轻人,他的预算是比较少的,而且要来北京上课很不方便,要请假。今天很多人也给我留言说很想来北京听我最后一次中级班的课程,想好好学习利用房地产多赚些钱,但是要来北京几次,听八天确实是比较难的。蔡总跟我商量了半天,我们就选了房产税这个话题,因为很多人对这个话题感兴趣,对会不会出房产税这个事情是高度关注的,是非常担心的,所以我们就讲这个话题。

我谈的全是个人的看法,可能偏颇也可能完全错误。无论如何,我把它讲出来供大家参考,但是我还得强调一点,由于这是一个公共的平台,今天听我讲课的,听我在这交流的,全国可能将近有5万人,所以我讲话在意思表达上不能讲满了,只能讲七分。公开的场合在表达上会受一些限制,有些特别敏感的不能讲,也请大家理解。我首先来跟大家谈一个大的问题,就是房产税的提出问题,它是怎么来的。我要跟大家说,最初在我们国家相关的文件上,房产税这个词不叫房产税,首次提出来的时候,或者说初期的时候,文件中是叫它物业税的。最早出现物业税这个词,是2003年10月份,当时中共中央在十六届三中全会提到了这件事情,当时怎么说的呢,要实施城镇建设税费改革,条件具备时,对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。

大家从中央的文件表述中可以看出,最初说要搞物业税的时候,他是想取消有关收费,因为围绕房地产征收的乱七八糟的各种费用特别多,我曾让我的学生进行过统计,全国范围内,只要名称不一样就给它统计下来,我们统计了500多项,当然各地的有些收费项目,可能我们统计的时候有重复的,但是,我们当时统计下500多项,可见我们房地产领域税费负担还是很重的,我们房价高,从这个角度上看,也能看出一些原因来。

2003,中央第一次提出开征物业税的想法。到2006年10月,国家税务总局他们自己说在北京、在辽宁等10个省市,开展了物业税的空转实验,这是国家主管部门第一次就这个问题进行表态。为什么这个时候有一个表态呢?因为中央提出来之后,有的时候,中央的有些精神,?有些政策落没落实,各个部门要有反馈。所以到2006年的时候,国家税务总局,就在相关的文件当中,相关的公开说法当中,说我们在进行空转实验。实话实说,到今天为止,我不知道他这个“空转实验”是怎么转的。我自己认为可能这项工作开展的不是特别认真,因为没有看到空转实验的报告,也不知道究竟在哪个局开展。如果我知道在哪个局开展,我作为房地产专家,是很愿意过去和他们进行研讨。

到2009年5月25日,国务院的网站,“中国政府网”公布了一个文件,就是《国务院批准发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,再一次提出来,深化房地产税制改革,研究开征物业税。从那个时候开始,不管叫房产税,还是叫物业税,总之陆陆续续这个词,就不断出现在文件当中,我们老百姓也开始关注这个问题了,慢慢的热了,慢慢的很多人开始担心了,特别是房子比较多的人,开始非常担心这件事情,他们甚至不断的给我留言,向我请教,就这个问题,我在全国范围内,在很多的演讲和讲课当中反复的讲这个事情。

讲到这里,我就要跟大家说了,最初叫物业税,为啥又改成了房产税,这个问题不讲清楚,我们下面的一些话题就不好提了。房产税也好,物业税也好,我们今天提的这个事,实际上并不是指我们经济管理法规当中早已经有的那个“房产税”,它其实是一个新的税种。

最初叫物业税的时候,它和已经存在的房产税在称呼上是肯定是有差别的。我们现实经济生活当中,我们的法规当中,我们税制、税收种类当中,是早就有一种房产税的。那种房产税。跟我们现在讲的房产税的含义完全不同。那个房产税是指经营性物业,在持有环节当中,要缴纳的一种税,你可以理解成商业地产要缴纳的一种税。

我们企业拥有的用于经营的这些场所,这些都属于商业性地产,早就交这个房产税。解放初期的时候我们就有了这个房产税的暂行条例。后来在1986年,国家根据当时的经济情况又进行改革,又提出了房产税的问题,对于房产的含义是比较广的,占百分之六十的是住宅性质的。所以在那个文件当中。在讲到房产税的时候讲到这个法规的名称的时候特别强调。不包括老百姓的私人住宅,仅仅包括这些经营性的物业,像写字楼、像商业设施,就是那些商铺,那些商场,那些酒店等等。

所以,我们中央文件里,从2003年开始提到的物业税。它不是指已经存在的那些商业物业。他最初的动机、最初的指向其实就是老百姓的私人住宅。

但是啊,这个税种。和我们早就存在的商业地产的那个税种从含义上不一样,解放初期的时候,我们虽然有些私人住宅,但是没有征收,到八六年修改法规的时候特别强调了他们的差别。八六年的时候,还没有多少私人住宅,因为我们的房改还没有大规模的推开。房地产商业化的开发过程,也还基本没有开始。1987年,我们才在深圳拍卖了第一块土地,才逐渐有了商业化开发,这样的业务。到1998年,为了对抗经济危机的冲击,国家才做出决定,大规模的发展房地产业,大规模的对老百姓贷款,大规模的对开发企业进行信贷支持。

所以从那个时候开始,无论是新房子还是旧房子,私人拥有的比例才逐渐上升。过去,虽然有私人住宅,但是比重极低,所以过去我们谈的房产税和私人住宅没关系。

 

房产税立法有障碍

我们想推出这个物业税。首先遇到一个障碍,因为积极推动这件事情的,是国务院和其下属的部门,也就是发改委或者说财政部、税务总局这些相关部委。我们国家有一种法律规范叫《立法法》,是专门用来规定立法秩序的,究竟哪些法规应该由谁来出。按照《立法法》规定,财政、税收、金融、海关、贸易,这五六个方面的经济类的法规,和一些基本的法规,如婚姻法、物权法,是一样的,由全国人大来推出,由全国人大来制定,这是他们的权力。

这样的话就遇到了一个问题,如果我们叫他物业税,毫无疑问,这是一个新的税种,必须走人大立法的程序。但是如果走人大立法的程序。这个过程是非常麻烦,非常复杂的,当时想象的那种复杂程度,比今天我们想象的、我们遇到的相比,那个时候想的简单的多,今天显得更复杂。

但是那个时候就是想的简单的多,也知道走人大立法这个事,非常非常麻烦。于是就有专家,向国务院建议说,是不是可以改一下名不叫物业税了,叫房产税,这样的话我们过去有一个国务院的法规,就是《房产税暂行条例》这样的话只是修改这个法规,把房产税的含义(改变)。从商业性物业拓展到包含住宅在内的所有物业种类,是不是就可以了。既然有了这样一个主张,为了规避在立法过程当中漫长的过程和可能遇到的新麻烦。所以在后来国务院的相关法规当中就不再叫物业税,改成房产税了。

但是我这里要跟大家讲的是,只要你对着私人住宅来征收这个持有环节的税收。强调下持有环节啊,不是我们卖房子卖住宅的时候,要不要交税。是你不卖的时候,在你手里的时候,年年要按照评估的市值缴税。这个房产税是持有税,不是交易税。所以。无论你叫物业税还是叫房产税,针对住宅的这个房产税,他其实是一个新的税种。既然是新的税种,理论他的立法权限还是应该在全国人大。

讲到这里,我在要跟大家提一个词,就是我们目前,全国人大正在研究推出这个房地产税,但是他这个词比我们所说的房产税多了一个字,他叫房地产税。那么我们又来区分,我们所讲的房产税和正在立法过程的房地产税,在含义上究竟相同还是不同。因为到现在为止,立法部门,还有有些专家都没有把它说清楚。在专家门口中,他们的含义是各不相同的,每个人都能讲出自己的理解。国家权威部门,特别是人大立法部门,没有对它的含义进行界定,所以。大家争论就比较大,大家看法就不一致。

从字面上来看,房产税,我们所讲的这个房产税,是一个新税种,是针对老百姓私人拥有的合法住宅,征收的持有环节的税种。房地产税理论上讲,它是包括房地产开发经营交易,这些所有过程的各类税种的统称,这么说应该是比较符合本意的。但是在立法过程当中,我们的立法部门可能会根据目前的条件,根据操作的难度赋予房地产税特定的含义,也有可能把我们的住宅包含在这里边。按我的理解不包括是为好的。

但是,立法部门有可能会把这块给包进去,他们一直想做这方面的尝试。原因就在于这块对应的一个大的税源。因为商业性地产征收房产税早就有,私人住宅这块没有,如果能把私人住宅征收房产税的事情给他撬动、推动。可能整个中国未来好多年,这种财政支出,在保障上就相对充分了,也可以让领导更放心了。因为我们现在的开支越来越大,而经济形势正在下滑,相关的税收总体上来讲,压力是越来越大的。

谈到这个房产税,针对住宅征收的房产税,这个新的税种。我自己认为在全国可能我是最有研究的,我们搞了很久,思考了很久,其他人在这方面有所思考的,就是任志强,还有财政部研究所的贾康。但是我跟贾康老师的观点一直相反。他是主张征收房产税,我从本质上不太主张征收这个税,所以我是很反对的。过去我通过在中央电视台,中央人民广播电台,其他媒体,对这个政策解读的时候几次谈到这个事情。我都是很明确亮出观点,我不赞同在目前开征这个针对私人住宅的房产税。

我认为目前开征这个税难度是非常高的,如果搞不好可能会引起很多摩擦。2007年我还写过一篇评论,我说住宅物业税十年出不来。那个时候还叫物业税,住宅物业税十年出不来,也就是说住宅房产税,想搞十年出不来。那是2007年,今年正好是十周年,我觉得我说的一点没错,今年出不来,至于说未来十年会不会出来,这个事情我就不敢预测了,我后面会跟大家谈到这些问题。总之,此前这十年,我的预测是完全对的。搞不出来,确实也没搞出来,这个过程当中大家也都承认我的看法是对的。

2009年7月,国家税务总局相关人士曾经透露,说明年前,国家税务总局将尽快拿出一个物业税的可操作方案,但暂时不会将土地出让金纳入物业税的范围。当他说出来之后,全国又引起一轮争论。我仍然强调搞不出来,搞不出来,肯定搞不出来。很多人听我的课,知道我讲的那个理由。但是,每当国家出文件提到这事儿的时候,大家就很恐慌,就再来问我:老师你是不是讲的不对,国家税务总局表态了要马上推出来,我们应该怎么办。我当时也还是告诉大家,我说的不会错,十年内是出不来的。很多人,拿着国家这个文件,跟我打赌说肯定能出来,甚至跟我赌一百万,现在他们都输了。

 

房产税征收难,难在哪里?

那么上面我讲了,这个房产税或者说是我们叫他物业税,他最早提出的一个背景过程、以及本意和另外一些核心概念的差别,那么。可能大家就会问。董教授,你说房产税搞不出来,注定是一个难缠的税种,道理在哪里,你不要只说结论,道理在哪里?我来详细说这个道理,这是我们最需要了解的。

我们曾经阅读过大量的文件,我也带着我的博士硕士,一起思考过这个问题,我们觉得在中国征收房产税,要想理顺它,理论上要有三个基本的前提。

第一个前提:土地私有化

第一个基本前提是什么,土地必须私有化,否则的话,他是违背法理的。为什么说这件事情呢,因为我们看到房产税,这个针对私人住宅的税收种类。他其实是从西方产生的,我们要借助西方来推进这件事情。最初我们不管是为了控制房价,还是为了整顿收费的秩序,或者为了增加国家的财政收入。但是这个想法,这个主张是从西方借鉴过来的。西方资本主义国家,他们有针对土地和房屋的房产税,或者叫物业税,或者叫地税,这么一个税种。

但是他们一个基本前提,土地都是私有化的。为什么是这样,这就要说房产税这个税种的性质。房产税是什么?房产税,不是针对交易的一个税,他是针对资产增值,课征的一个税。如果我在这个地方讲税收的起源可能就非常费时间了,我就不去详细讲了,我要跟大家说的是,这个房产税,它是本质上是针对财产增值征收的这么一个种类。你看英文那个词property,property什么意思,property就是财产的意思,pro前面三个字母是指私人拥有的。那么,只有私人拥有的东西才叫财产。如果不是私人拥有的,我们一般不涉及到这个税种。

另外,不是所有私人财产都能征收的。最早,我们是针对企业的经营活动征税。针对财产进行证税,不是所有的(财产)都能征。有些财产,实际上是没法征的,比如说贬值性的财产。你们家有自行车,有汽车,有彩电,都是财产。在持有环节当中,他是不断的贬值的,贬值的东西我们自己,得知他贬值还很郁闷,政府如果想要点税,那就更难了,这个事情也不好操作。而且,这些财产,他都是动产,也不好监管,政府来征税,我们可以说丢了找不着了,没了。

所以,针对私人财产进行征收的时候,大部分财产遇到了障碍,第一是监管的问题,第二他贬值,没有理由去征,我们老百姓自己还郁闷,因为他是贬值的,我们也不好评估它到底值多少钱,你按照什么比例来征。你家这个电视究竟现在值多少钱,他没办法衡量,这个电视经常看不经常看,里边坏了还是没坏,这个都没法评估。所以,我们发现很多财产,要想征这个财产税,类似于我们物业税这样的一种持有税,是操作不了的。

那么,政府在征税的时候,在琢磨这件事的时候,后来发现,有一类财产,他是增值的,这个可以考虑进行征税。那么这里税收就是什么呢?最后我们发现主要是房屋和土地啊。在国外啊,房和地就是合为一体的,因为从所有制本身角度看。你买了房子就买了地。买了地,你可以随便盖房子,只要政府审批下就可以。所以,房地不分家。即使房子倒了,这块地也是你的,重新盖就可以了。所以在西方,他有一个基本的前提,土地是私有的。土地在增值的过程当中,房产在增值的过程当中,政府从中抽一定的比例,在持有环节征收一下,就变成了一个独特的财产税,可以征收下来的财产税。

为什么只能对房产征收财产税,我想过很久,大概有这么几个原因:

第一,房地产这种产品价值量大,征一次,很值得。亲戚买房有一个服务,是二手房砍价,砍价师很专业,很厉害。但是我说,再为买房人砍多少钱,房产的价值也会非常大。哈哈。你们家有收音机,有电视,比如征百分之一,对你家电视征一次,也征不了多少,这是非常重要的原因。那么如果对房子和土地进行征,大家知道在我们老百姓常规的家庭财产中,房子、土地一般要占到百分之五六十七八十甚至更高的比例,像在北京随便摸出一套房子,就是四五百万,五六百万上千万,甚至几千万的也遍地都是。所以征百分之一,就可能是征几万几十万,甚至上百万,所以很值得。

第二,房地产有位置的固定性。你没办法把它藏起来,你没法说丢了,别人偷不去,别人搬不走。所以,政府在监管方面,不用费力气。这个跟你们家有自行车要征税是完全不一样,你家有自行车要征税,你完全可以把它藏起来说没有了。没有了就标的消失了,交什么税啊。所以房子和地,跟他们完全不一样。

第三,就是房屋和土地,我们可以推导出一些非常科学的公式。而且市场当中,也有一些相比较的这种物业大概推算价值是多少,按照这个比例去征,有一个大约的基数,这个可以确定下来。

第四,政府在征收房产税或者物业税的时候,往往显得理直气壮。原因在哪呢?因为政府会说你这个房子,就建在我的马路边上,马路是我修的,没有这条马路你回家很不方便,你家房子就贬值,你的房子的通达性就会下降,你想卖,那高价卖不掉。我修这条路是要花钱的,你的房子增值了,你让我分享一点,我要继续修路,你也要继续走路。你家房子建在我们公园的边上,公园是我们政府投资的公共产品,公园很漂亮,很美好,那么你家推个窗就看到我的公园,你这个地方空气质量也好,你的房子因此值钱了,因此继续在升值。那我要继续去修公园,公园还要运转,要维护,我需要钱,你的房子增值啊,给我一点点让我继续做这件事。

你看,在房地产增值的分享当中,政府能讲出他的理由,也便于监管,同时还能找出相对科学的公式,按照这个比值按照这个公式去推算,究竟要多少。于是整个财产税,从国内到国外逐渐演化,就演化成、聚集成一种针对房屋和土地征收的特殊税种,不管他叫房产税、还是物业税,还是像加拿大,澳大利亚直接叫地税,总之就是这类的东西,只是它包含的内容略有差别而已。

那么回过头来,我们说土地必须私有化,否则违背法理,这是什么含义?因为既然这种税是针对增值性财产征收的,我们就要研究房地产这种东西究竟是哪一部分在增值。我跟大家说,他增值的部分在土地不在房屋不在上面儿的建筑物。建筑物都是折旧的,我们国家,对房屋使用有一个年限的规定,七十年的土地使用年限,这个就是根据房屋的折旧期限,大概推导出来的,说是七十年之后,房子一般来讲,就不行啦,或者四十年我们就可能因为规划变动,各种原因就要把它拆除。于是,我们会发现房子他是有折旧的,他是要贬值的。

那么增值的部分在哪里,增值的部分就是在土地部分,是土地在增值。我在讲课的时候,为什么房价会上涨。其中,有多种理由,有一个理由就是土地作为房地产构成的基础,生产资料,原则上只增值不贬值的。唯一不折旧的固定资产就是土地,大家牢牢记住我说的话,因为很多人没有听过我的课,如果有机会,我是希望大家去听我课,听完我的课,肯定你对房地产的理解,就会发生天翻地覆的变化,你也能在投资市场上,变得游刃有余。我跟我的学生说过房地产学好了,赚几百万几千万,这都是很简单的事情。

我们必须从根儿上来理解这些,才知道究竟应该怎么去投资,怎样去管理。这个管理不仅包括私人的管理,还包括我们全社会对房屋对土地的管理。那么回到我们这个房产税话题上,土地增值这部分是导致整个房产增值的基本原因。但是,中国的土地制度跟西方是完全不一样。西方的土地是私有化的,买房子时候就买了地,也就可以随便盖房子,千秋万代,都是你的。但我们国家,社会基本制度跟西方完全不同,我们规定土地是公有的,城市土地是国家的,农村土地是集体的,都不是你私人的。你上面有房子,房子是你的,但是地是国家的地是政府的。

一个重大的问题,重大的悖论就出现了,政府的土地在增值。房产税从道理上是对增值财产征收的。那么这个增值部分道理上,从长期来看又不属于我们房产拥有者,也就说到期了,土地还要还给国家。或者说,即使将来再采取措施进行调整,我们发现。只要不私有化,也就意味着什么,我们还必须再交一部分税,交一部分土地出让金或者采取其他措施,总之就不属于我们。那么既然不属于我们,属于国家的土地在增值,我们老百姓,却要交对应的持有税。这个事情究竟合不合理,是否违背法理,我自己觉着在这个地方是讲不通的。

我就这个问题讲了十多年了。我想有关的立法部门也非常清楚,我做为一个房地产学者,因为中国房地产学者不多,专门研究房地产的经济学家也不多,我作为一个这方面的学者,他们也很关注我的观点,他们也知道我讲的这条。虽然,没有找到我,当面锣,对面鼓来讨论这个问题。但是他们知道我反对这个税推出的一个最基本的主张是因为中国特殊的土地制度。因为这个特殊的土地制度不支持在中国搞针对私有财产的这么一个房产税种类。

那么,有的人说了,我们以后可以搞土地私有化,这个问题要谈以后,谈很远的事情,我是说不清楚的。但是我要跟大家说的是,我们讨论的是当前,讨论是眼下。当前我们认为土地是不会私有化的。我们还在强调要加强整个社会基本制度当中的土地国有制的这种建设,加强公有财产的这种控制力影响力,提高他们在整个经济生活当中的比重。马上将召开“18+1大”,我们同样会看到,这个强调公有制占主体,维护党执政的这种物质基础,也就是公有制的意义。

在这样一个社会基本制度背景之下,土地私有化这件事情,目前是不会搞的,所以房产税的出台,首先遇到了一个法理上的障碍。

房产税第二个前提:产权产籍明晰

我要谈的第二个基本前提是什么。我们必须百分之百的明晰这些物业或者说这些房产的产权。那么很多人说,这个说法好像没有意义,房子是谁的,难道还不知道吗,在中国的房产管理当中,其实是远远达不到征收房产税的制度条件或者管理条件的。

首先,说这件事情。他就跟反腐败斗争连在一起了,因为我们在现实经济生活当中看到,有些官员的腐败行为,他们在经济上都有问题,其中非常大的腐败资产表现为什么:非法获取的各种房产。

过去上海有个区长出事了,我们看他名下有四十多套,还有一个局长也出事了,名下也有几十套。那么这些腐败分子他们利用权力。变相占有了大量的房产,但是在登记方面种种原因却显示不出来。这个,我不详细去讲。那么这里头就一个问题了,我们想征收这个房产税,必须把他搞得一清二楚,每套房子都弄得非常清楚,非常清楚登记上,我们知道该去找谁要这个房产税,这才行。这就跟反腐败斗争连在一起,只有反腐败斗争取得了基本胜利或者说是彻底的胜利,才能把条件搞得一清二楚。

第二个点,这个层面,我要强调什么,我们必须清理所有的产权产籍关系。各位我们这里讲的房产,还仅仅是对城市的房产来说的。其实在城市房产当中也有大量的问题。举个例子,在城市当中有很多小产权房没有登记。在城市当中有很多城中村没有登记。在城市当中还有一些,央产房军产房等等,这些都没有联网。那么中小城镇当中也有很多二手房交易手续上是乱的,产权产籍是对不上的。他们在二手房交易过程中,为了少交税为了逃税。根本没有办过户手续。比如一个小城镇上,有人买有人卖,他们相互认识,他们往往签一个合同就拉倒了,不去房产局变更登记。如果不去房产局变更登记的话,那么从政府那里就没有显示出这个房子已经交易了。这个时候你征房产税人和物,也就说业主和这个房子实际所有人是对不上的。这样的话就会比较麻烦。

我们可以设想一个场面,比如税务局,根据最初原始的登记找到老王头儿。老王头儿,你在河东有一套房子,我们要收房产税了,请你交税啦。老王头儿可能说,河东这套房早就卖了,十年前我就卖了。那你卖给谁了?卖给谁十年了,我早就忘了,你又没给我钱,我凭什么告诉你,凭什么我记住这件事情,我记忆力不好,忘了。那税务局问,那你有没有合同。合同?卖东西非得签合同吗,我当时没签合同就卖了。有合同,他也可以告诉你合同丢了,昨天有人给偷了,我也不知道谁给偷了,不知道是不是你们干的。所以。这个人,这件事情已经与他没关系,房子早就卖了,他没必要非得告诉税务局。

税务局也不能因为他不配合,就把他抓起来,税务局也没有这个执法权。那么税务局只能去找房产局:房产局,这为什么房子和人对不上呢?房产局也没招:卖房子,他要主动上我这里来变更登记,他不变登记我也没办法知道他卖了,我不能每天派人出去挨家挨户去问人家去查,今天你们家是否卖了房子。所以告诉大家这个事跟别的事不一样,我们在实际的房产管理过程中,在中小城镇,这个产权产籍管理,实际上很乱,有很多事对不上。他们卖房的过程中,互相认识签个合同就拉倒,如果不认识不放心怎么办呢,去找共同认识的人去签个字作证。比如说,王老师,你认识不?一中的王老师认识,咱们签个字吧,她给签个字证明一下。派出所小李认识不认识让他给签字作证一下啊,也好。两个人都愿意这么干,为什么?省了税,双方都有好处,因为税是什么,税是交易双方的成本楔子。只要能把他省下来,对双方都是有利的,不管明着谁来交,实际上是双方共同承担的。

那么讲到这个问题,产权明确问题,我还要说的是,我们没办法保证,今后的产权产籍管理当中非常及时的更新,百分之百的准确。我给大家举个例子,北京周围,燕郊也好固安也好,那个房子你买了六七年了,可能都没办产权。你说你征房产税,这个房子早就在出租,连产权都没办,你找谁去征这个税。实际上各地这种情况,特别多,特别复杂,量很大,你找到他们房产局内部人,他们就能给你讲出很多这方面的事情。

这要征税的时候,里边这些条件根本达不到我们要求的产权产籍管理的水平,不是大家想象的那个样子。今后,我们这项工作由建设主管部门交给土地部门,他们也会知道啊,远远比他们想象的难度要大很多,根本不具备征收这方面条件。

即使是都有登记也还没有联网,联网的事情也是很复杂的。各地,从地方政府角度,本着另外一些少出事的原则,他们不太愿意联网,即使国家强制,也可以有很多东西,做不好。比如说有些城市,他的房产局管理系统当中,房子就不是全部的,有很多房子没在这个体系之内,甚至有很多房子是当年违规建造出来的,根本不在登记范围内。那么征这个税,你怎么征。根本就见不着这个房子。

房产税第三个前提:百姓纳税意识

要想征房产税,还有第三个基本前提是什么?我们老百姓纳税意识要没有问题,我们愿意交这个税才行。你们可能说了,董老师,你讲的这个就没道理了。为什么?税收有一个基本特点是什么是强制性,你不交不行。

强制性我也是承认的,但是强制性,分什么事。有些环节很难把它落实下去。如果一个企业逃税,我们可以把法人代表抓了,可以把董事长抓了,她不交税,我们不把它放出来。我们可以收拾他。但是,企业不交税,你不能把所有员工都给抓了,这是不可以的,这是没法操作的。那么我们的问题是,出现房产税这个东西,他是每家每户都有的,要征的时候理论上来讲,应该无论多少每家每户都得交。如果所有老百姓。他不愿意交,他对抗,有没有办法呢?个人所得税都交了,不交是不行的,但是我们看到了个人所得税,是在纳税的环节上在源头上直接扣掉的。经营当中有些税也是在办理手续的时候,是直接扣掉的。

但是房产税不同,这个房子已经到了我们手里,我们不再交易,没有源头了,没法缕了,所以只要他在持有环节不交税,我们想强迫的时候,我们发现每家每户都是这个样子,而且这个税收的这个量是比较大的,一套房子随便一下就是几千几万几十万。那么,如果他真是没有能力,或者说是他对抗。这时候怎么办呢?量太大,法不责众,这个事情操作起来。难度非常非常高。

大家设想一下,我们个人所得税是怎么征上来的?企业直接在发工资时扣掉了。如果企业发工资的时候没有给我们扣掉,发给了我们,让我们自己拿着这个税到税务局去交。那你想想税务局还能不能收上来,有多少人会去税务局。假定很少的人是这样,他们会主动交,假定全社会都这样,这个税基本上可以说是征不上来的。我们当年有一个利息税。利息税是银行,你取钱的时候,他直接代替税务局给扣掉了,假定把那点儿利息税给我们本人,让我们去税务局交。尽管少可能他也收不上来,我们很多人也不去交,我们有种种理由,比如说忘了,比如说交不起等等,他很难操作的。

这就是我们和西方完全不同的地方,西方的法制环境,社会文化跟咱们不相同,我们看到在美国,巴菲特主动要交税。美国遇到经济困难的时候他也联合很多人要主动交税,甚至主张对他们这些富人高征税。让政府对他们下狠手,那么他们为什么是这样,这句说起来就复杂了,我就跟大家强调,他们和我们文化基础完全不一样,他们的法治环境,跟咱们也不一样,对我们这些老百姓来讲,要是让大家交税的话,这个难度比西方高很多很多,尤其是房产税,第一征收数量特别大,第二的我们在征收的过程当中啊,会遇到各种攀比,第三,还有理论上这些障碍,比如说土地,没有私有化啊等等,这个时候我们就发现没法征。

房产税出台的其他问题
除了这三大前提之外,还会碰到一系列的问题,那么我再往下给大家讲一讲啊,比如说你征收这个房产税,那么土地出让金还要不要了?大家知道我们当年这个房子,买的时候里边儿含了土地出让金。土地出让金。是由开发商直接交给了政府,通过土地拍卖的方式,交给政府,获得了土地开发权。他盖完房子卖给我们这个价格当中隐含着土地出让金。

这就证明了这块土地,实际上是一种租赁关系,是租的,我们交了七十年的租金了,出让金是一种七十年的混合在一起的租金。那么我们再去交一个房产税,既然是租的,我凭什么要交这个房产税,这是第一。第二,如果我们不收土地出让金,对新房子不收土地出让金,我们征房产税行不行,有人曾经提出来了,那老房子就算了,新房子我们征房产税,我们不要土地出让金了,我们改征年年交税行不行。改为年年缴税行不行?不行!为啥?如果你年年交税,我问你,土地怎么能分给开发商呢。

大家知道现在这个土地是在政府的手里。怎么分给开发商去搞开发的呢?大家去投标,大家举牌儿谁举的高给谁,或者说谁的方案,政府更满意就给谁。蔡总,在做亲戚买房APP、在推出北京二手房砍价业务之前,是金地的副总,也是开发商,对这些都非常了解。当然,现在蔡总叛逃了,转到了买房者这一边,站在买方人这些方案,最主要是什么?交钱。谁出的多,或者说谁在这里边,又多盖多少保障房,帮助政府解决一些保障负担,就给谁。不管标书提出哪些要求,总之钱是最主要的。

如果不交钱了,以北京市政府为例,他拿快出一块地。这个地不要钱,大家都可以盖房子,盖完房子我收房产税,那你告诉我,北京市政府把这块地给谁?给保利?给万科?给万达?给北京城建?给北京住总?他根本就没有依据,这个地就分不下去了。

所以不征土地出让金以后,再以房产税名义逐年征收这个事儿首先行不通的。因为这里头牵扯到房产税和土地出让金性质上的这种看法,还有操作上的问题。如果你不征收土地出让金就毁掉了土地出让机制。我们的建设性用地没有办法变成开发商做开发的这么一种生产性要素。

还有一个问题,假定你能操作,我们不要土地出让金了,全部改成按年征房产税。把这个土地出让金对应的部分,以房产税体现出来。好了,我们收土地出让金的时候一下把七十年的钱拿过来了,现在改成一年一年的交税,这个交的比例就非常非常低了,可能只相当于土地出让金的几十分之一。比如说五十分之一,四十分之一。那么,至少地方,因为土地出让金主要是留给了地方,至少地方财政收入他一下大跳水。跳到什么地步?我告诉大家,在地方本级财政收入当中,不算中央转移支付的,在地方本级财政收入当中,土地出让金占到了一半。

也就说,地方政府每年的财政收入当中,比如说一百个亿,其中有五十个亿可能就是来自卖地。五十个亿来自卖地,这是目前全国的大概的情况,如果加上房地产开发的税和费,就能占到百分之六十五左右,有些城市可能会更高。像深圳这种,经济高度发达,各种产业发展都很好的,占的比重可能会稍微低一点,那土地出让金可能要达到百分之三十到四十。一些落后地区,土地出让金可能更高,也就是说假定我们以后不拍卖土地了,把它改成征税了,地方财政收入直接减半,财力就没啦。你告诉我地方政府怎么运转呢?我们经济建设是怎么搞呢?所以这些事情都会停下来,没办法干了。

我要讲的又一个制约是什么呢,就是中国要征这个房产税啊,我们的住宅的价格,它形成非常非常复杂,必须进行大的清理整顿,到目前为止这些工作都没有做。这些工作乱七八糟的,距离征税的条件非常非常远。也许现在立法部门他考虑的远,不像我这么成熟,因为他们着急,还是希望尽快把这个税收推出来。但实际上这些基础性的工作,你不做,没办法去实施。

第一种情况,我们的房子,隔一条马路,这边儿是正常的商品房,另一面是房改房,房改房当年公房低价卖给我们老百姓的房子。那么十年前的公房和十年前开发的商品房,今天的市场价格可能差不多,就隔一条马路位,置上很接近的。但是当年他们付出的买卖价格差别特别大,商品房可能花了十几万,而房改房只花了几千块钱,一两万块钱。如果现在按照一个标准去征税。这个时候有些人心里就不平衡了,这些事情就会闹出来。但是这套房子,当年大家付出的成本差别是非常非常大的,因为商品房可能还得还贷款,压力很大,而那边呢,却是很轻松的。

第二种情况,还是这条马路,马路这边是正常的商品房。马路对面是小产权房。正常的商品房要不要交税呢?当然要交税!因为你所有征税的条件都是具备的,你是合法的啊,政府那里有登记有备案的。但是小产权房他不缴税,为什么?因为他是违法的,违法的经济行为是不交税的,因为违法我们是要把他取缔了的。但是小产权房历史形成的原因,早就已经乱了套,早就已经泛滥,你告诉我怎么能把它取消,怎么能扒掉。

如果你不把它拔掉,你对商品房业主进行征税的时候,他们心里就不平衡:我不交!为啥?马路对面的小产权交不交?他不交,他是小产权。那他不交你把它扒了。我当年响应政府号召遵纪守法,我买了合法的商品房,我多交了钱。我现在又要多交税,他当年就违法,买了小产权房,他少交了钱,他只花了我三分之一的价格,他今天还不交税,这公平吗?这合理吗?

我们这个商品房的业主讲的对不对?这个讲的太对了!他对抗的时候,我们政府是没有理由的,必须扒那些小产权房。感觉能扒的掉吗?也没法扒,因为会制造出大量的冲突,而且这有很多都是低收入人群。他们终究,要要有个地方去住。所以冲突就出现了。

还是这条马路,马路的这边是正常商品房,要交税。马路的对面。可能就是一片仍然没有进行房改的公房,比如说大学。比如说,我所在的北京师范大学。还有我经常去作报告的清华大学,北京大学,还有我毕业的人民大学校,这些校园里都有很多教师的家属楼。这些家属楼还处在公房的状态上。为什么呢?因为当年房改的时候,国家考虑到这块土地是教育用地。校园的房子,都统一应该化作教育用地,房子也都是作为教育用途,这是比较合适的。如果这里有些私人住宅卖的私人,土地性质上就混合在一起了。

既有住宅性质的私人住宅,又有用于教学科研工作的公有的地,混在一起,搞不清楚了就乱套了。所以当年中央啊,有这么一个精神,对所有大学校园里的这些老师住的住宅原则上不卖给他们。要把老师逐渐的挪出去。把这些房子收回来把它变成研究生宿舍、留学生宿舍、大学生的宿舍。这样的话把它利用起来,把校园里这些房子从性质上,给他清理整顿。

但是,那个时候想法很好,到今天为止这项工作我们没有做下去原因在哪里,校园里这些老师。他也都不好惹,因为他对这个学校贡献都很大。校园里又讲究这种师生关系。讲究这些人际关系,对这些老同志我们是没有办法的。而且学校又不是多么有钱的单位,能给老师很大的补偿,把他请出去。很大的房子诱惑她放弃学校的房子。这个学校是做不到的。学校,不是企业,它没有那么多钱啊,都是靠国家拨款来形成的房地产建设开发。

这个事情,麻烦就出现了,问题就出现了。同样在大学校园里。比如说有些年轻的老师。他们在外边买的商品房。那么,按照房产税的规定还要交税,但是,他的教研室里还有几个人住在校园里公房或者说有些老同志住的公房。那么这个房子从本质上来讲,仍然是国家所有的,他不缴税,他白住着或者说他只是交租金,租金也是象征性的。虽然,比传统的租金高了,但实际上还是赚大便宜的。于是一个单位教研室里,就有人交房产税,一年要交几万甚至十几万或者几十万,另外一个人干脆就不交。那么这件事情怎么操作呢,没法弄吧。

要想征这个税,校长书记得有办法把这些住校园房的老同志给他挪出去,给他赶出去。他们做得到吗?他们是做不到的!为什么?因为这些老同志他们在校园的住习惯了。虽然外面的房子好,比较新,但是校园里,也有一些值得留恋的地方,比如说校园里有开水房有教工餐厅,不用烧水,不用做饭,锻炼有各种体育场馆,校园又比较安全。更重要的是,校园里可能有配套的全市最好的小学,中学,幼儿园。那么这些老教师要给他们孙子,外孙子啊,保证他们的教学条件,每天还要接送他们。所以他们宁愿放弃外面相对较好的房子,也不愿意离开校园。

你当校长,来找他们。老师啊,你得搬走啊,你不搬走。国家的房产税就挣不了,因为老有些老师他们跟你攀比啊,说你们住公房不交税,他们住私房要交税,他们不干。那这些老教授们会怎么说:你来赶我呀?这个学校是谁建的呢?这个专业是谁建的呢?当年是谁教你的呢?你怎么能跟我说这个话呢,没有我有这个学校吗?没有我你大学能毕业吗?你考试能及格吗?所以这些问题就出现了。我们学校里的书记校长,这些管理人员没有办法把这些德高望重的老同志,请出去。那校园里边这个房子的问题,统一不了怎么征税?没法征税。

还有很多情况,比如说我们隔着条马路,有的房子正常商品房,有的是经济适用房。经济适用房,他免了土地出让金,免了二十多种税和费。他俩差别就出现了,究竟怎么弄?即使是经济适用房,我们发现实际当中也很复杂,有的只免了出让金,没免税费;有的免了出让金,又免了税费;有的免了三分之一的出让金;有的免了二分之一的出让金等等。这个问题实在太复杂了。据说中国的住宅至少能够统计出二十六类以上,如果我们没对这二十六类房产进行清理整顿,使他有一个统一的标准,有一个统一的基价,有一个统一的计算方法。那究竟怎么征这个税。怎么才能做成科学合理,因为税收你要公平,要合理。

还有,要征这个税要不要取消很多收费。最早咱们提物业税的时候,我在前面提到,中央当时是想清理整顿地方乱七八糟的收费项目,也就是我所说那个我们统计出来的五百多种收费项目。把这些请清理整顿,变成一个统一的税,理顺这些收费的项目,给企业减轻负担。但是这些收费项目都是地方政府的重要财政收入来源。如果我们把它取消,地方政府可能有一些就陷入困境了,因为地方自己搞自己的,甚至一个街道就可以随便出个文件收费,你把它取消了,你会发现有些工作开展不了,他缺钱。

我们中央政府在推出房产税的时候,可能就牵扯到跟地方政府协调,去谈判去沟通,因为同样的一个收费项目,比如防空建设,这个收费,各地标准就差别很大。所以,你要不要让这些都统一了?你统一的时候怎么去谈呢?各地都不一样,上了一个文件,一刀切会不会带来问题?现在各地地方收入差距压力非常大,各地财政支出状况差别也非常大。经济形势好的地方还好说一些,经济形势特别差的,你给他取消一些收费项目,真的他就伤筋动骨。而我们的地方政权是要运行的,地方经济社会秩序是要维护的,地方基础建设也还是要搞的。怎么办?所以这个事情很谨慎。

【亲戚买房】CEO蔡照明致辞
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