昆明地产形势分析及投资策略

 

7月22日,作为只为买房人服务的平台——亲戚买房,特邀请云南城投龙江房地产开发有限公司副总经理倪建林先生,在亲戚买房运营的微信群中进行第十五场公益讲座。在讲座中,倪建林先生讲授了昆明房地产投资的策略。昆明地产形势分析及投资策略

昆明城市特征分析

昆明最大的特点在于气候,它的确是一个四季如春的城市。在省会城市里,冬天既不冷,夏天也不热,昆明是唯一的。冬天温度低到一度、夏天高到二十八九度,本地人就会喊受不了了。

在中国近现代史上,昆明也相对平淡。长达2500年的建城史,从没有受到过任何大的灾难,也就形成了整个城市比较慵懒的气息。

相对而言,昆明属于经济欠发达的区域,在很长时间内都是一个单核发展的城市。昆明三面环山,南接滇池。滇池水面面积有330平方公里左右,基本可以调节整个昆明的气温,也使昆明具有了很多的灵气。

昆明占地面积是2.1万平方公里,常住人口大概在700万人。外来人口占到20%-30%的比例,相对于一线城市低很多。每年人口增长率大概在6%。

昆明交通也相较一线城市欠缺,但是长水机场是中国排名第7位的国际门户机场,特别是在一带一路大的战略下,昆明到北京、上海、广州的高铁也相继开通。我相信昆明这一轮上涨也和高铁的开通有很大关系。

昆明的经济形势很大程度上是和东南亚的经济形势紧密相关。在大的战略上,昆明是作为国际性的交通枢纽、面向东南亚的门户城市的战略地位来进行定位的。

昆明地产形势分析及投资策略

片区价值分析

昆明房价在近半年时间里迎来了大幅涨幅。以呈贡新区为例,在半年的时间里,翻了1.2倍左右,半年以前很多的房子在4000块钱,现在房价都奔着1万去了。

我们十年前在昆明做房地产的时候,对昆明东南西北四个区域有一个比较有意思的描述,叫做东邪西毒南帝北丐。东邪是因为东边分布着一些专业市场,流动人口多;西毒是因为昆明不多的工业分布在西边,空气不太好。南帝是指南边靠近滇池,是传统的富人区;北边开发密度比较大,相对于南边的房价相对较低,所以称为北丐了。

东片区

昆明的东边,我个人认为是昆明发展较为缓慢的片区,但也是昆明的门户片区,是其他省份进入云南的咽喉要道。在直径10公里宽的区域分布着长水机场、沪昆高速、沪昆高铁等大通道。现在有一些大的开发商如碧桂园、万科进入,使整个片区房价也迎来了一个大幅度上扬。目前高层住宅价格在7000-9000,洋房住宅价格在9000-13000。我得到信息,这个区域在下个月会拍卖一片地,楼面价起价已经超过8000了。我认为昆明东部是最值得关注的片区,因为基建配套包括通勤条件会在未来2-3年迎来大幅度改善,对房价上涨起到提升作用。

南片区

昆明的南边,是传统的豪宅区。土地稀缺,空气比较好,几乎聚集了昆明所有高端项目。但问题是,近半年来南片区住宅价格上扬幅度在60%左右,几乎触摸到天花板了。南边的高层住宅在10000-15000,洋房在15000-20000,价差比较大。高层住宅有些项目正对滇池,售价可到20000-25000左右。如果希望在昆明有一个度假的场所,这边的房子是可以考虑的。但投资的话,我认为昆明北边和东边,上涨幅度还有余量。

西片区

昆明的西片区,城市发展比东边稍好,但也不是特别快。住宅售价在8000-9000,前段时间新希望拿了一块地,楼面地价已经超过了6500,溢价比例210%,大大超出昆明业内预计。西边规划了两条地铁线,包括宜家的进驻,提升了片区价值。而且昆明西边是主城区唯一一个可以成片开发的区域。

北片区

昆明的北片区,北丐的帽子已经甩掉好多年了。昆明北面应该是整个昆明城市里,最像是个城市的区域,包括高楼、规划、交通都做得比较好。因为是高密度开发,昆明1/3以上的人口在北边生活,人口密度比较高。整个北面发展是从2005年开始的,从城市的副中心一直规划到山水新城、生态公园等等。现在开发业态以高层、小高层、别墅为主,房价在9000-14000之间。北边土地更为稀缺,没有出现太高端的物业。

投资策略

客观来说,昆明房地产价格从2001年的1000左右,2005年的3000,到2008年5000-6000,直至现在均价过10000。整个市场波动不像一线城市那么明显。昆明这半年房价有了大幅度上扬,相对一线城市回报率蛮高。而且现在昆明市场上能够寻找到租售比比较合适的物业。租金回报接近8%-10%的项目是能找到的,长期回报来说可以。

相比中国其他省会城市,昆明还是价格洼地。今年上半年,昆明房地产供应相对降低。在今年六月份商品房新增供应才53.46万方,环比下滑29%,成交量82万方左右。住宅去化周期接近6个月,已经处于供小于求的状态。但同时,昆明市场写字楼、商业、车位严重过量。

昆明是上个月房价上涨排名前10的城市中唯一不限购的城市。市场有些风声,昆明的限购政策下半年很可能出台。

在昆明投资,选择发展区域非常重要。城市往往选择一个方向作为重点发展区域,这个区域会迎来市政配套投资和房价的大幅上扬。在二三线城市,政府的管理不像一线城市到位,所以投资房子还是需要开发商品牌作为保障。

在投资区域上,我推荐到昆明的东边和北边看一下。这两个片区市政配套在未来2-3年有大幅提升,房价会有大幅上扬。

本文由亲戚买房原创。

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